El casero no hace las reparaciones en NYC: cómo obligarlo a arreglar tu apartamento

Esto es lo esencial: en Nueva York, la ley obliga a tu casero a mantener tu apartamento seguro y habitable, y tú tienes herramientas reales para forzar las reparaciones cuando el casero se demora. No tienes que mudarte, y no tienes que aguantar sin más una calefacción dañada, un techo que gotea, moho o una plaga de cucarachas. Esta guía te explica exactamente qué hacer — desde el primer aviso por escrito hasta una orden judicial que obligue a hacer el arreglo — en lenguaje sencillo, con las agencias de NYC y la ayuda legal gratuita que te respaldan. Mantén la calma, guarda un rastro de documentos y sigue los pasos de abajo en orden.

Qué dice la ley

Todo contrato de alquiler residencial en Nueva York incluye algo llamado garantía de habitabilidad, establecida en la ley estatal en la sección 235-b de la Ley de Bienes Raíces (RPL 235-b). Dice que tu casero debe mantener el apartamento y el edificio aptos para que las personas vivan en ellos, libres de condiciones peligrosas para tu vida, salud o seguridad. Este derecho no se puede renunciar — aunque tu contrato tenga una cláusula que diga lo contrario, esa cláusula es nula. Cubre elementos esenciales como calefacción, agua caliente, plomería que funcione, un techo y paredes sólidos, cableado eléctrico seguro y estar libre de plagas, moho y peligros de pintura con plomo.

Además de la garantía estatal, el Código de Mantenimiento de Vivienda (Housing Maintenance Code) de la Ciudad de Nueva York detalla las normas específicas que los caseros deben cumplir, y el Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda (HPD) lo hace cumplir. Cuando presentas una queja, HPD puede inspeccionar y emitir una infracción (violation) formal. Las infracciones se clasifican según su gravedad — Clase A (no peligrosa), Clase B (peligrosa) y Clase C (peligro inmediato, como falta de calefacción, falta de agua caliente, pintura con plomo o una cerradura rota). Cuanto más grave es la clase, más rápido está el casero obligado por ley a arreglarla, y mayores son las multas por ignorarla.

También estás protegido contra represalias. Bajo la sección 223-b de la Ley de Bienes Raíces, es ilegal que un casero tome represalias contra ti — con un desalojo, un aumento de renta o negándose a renovar tu contrato — porque te quejaste de las condiciones o contactaste a una agencia del gobierno. Si un casero toma una acción así dentro del año siguiente a tu queja, la ley por lo general presume que fue represalia, y le corresponde al casero probar lo contrario.

Qué hacer — paso a paso

1. Documenta el problema en detalle. Toma fotos y videos claros y con fecha. Anota cuándo empezó el problema, cada vez que te afecta y cualquier efecto en la salud (por ejemplo, el asma de un niño por el moho). Lleva un registro sencillo. Este archivo es lo más valioso que puedes construir, y gana casos.
2. Avisa a tu casero por escrito. Una llamada telefónica es fácil de negar después. Envía un correo electrónico o mensaje de texto corto y cortés — o una carta — describiendo el problema exacto, la fecha y un plazo razonable para arreglarlo. Guarda una copia. Pídele que confirme cuándo enviará a alguien. Este aviso por escrito es lo que prueba que el casero sabía y tuvo la oportunidad de actuar.
3. Llama al 311 o presenta una queja ante HPD. Si el casero te ignora o da largas, reporta la condición al 311 (por teléfono o en el portal 311 de NYC) o directamente a través de HPD. Presentar la queja es gratis, y puedes hacerlo sin que el casero se entere de tu nombre. HPD programará una inspección.
4. Deja entrar al inspector de HPD y deja constancia de la infracción. Cuando venga el inspector, muéstrale cada problema. Si lo confirma, HPD emite una infracción (Clase A, B o C) que ordena al casero corregirla antes de un plazo fijado. Esa infracción oficial se convierte en una prueba poderosa.
5. Revisa el historial completo de tu edificio. Busca tu dirección para ver todas las infracciones y quejas abiertas ya presentadas. Un patrón de infracciones fortalece tu posición. Usa nuestra herramienta quién es dueño de mi edificio para encontrar al propietario y ver las infracciones abiertas de HPD del edificio en un solo lugar.
6. Presenta una acción HP en la Corte de Vivienda. Si el casero aún no arregla las cosas, puedes iniciar un procedimiento HP (Housing Part) en la Corte de Vivienda de NYC. Este es un caso que tú presentas para forzar las reparaciones — no necesitas un abogado, y la tarifa de presentación es baja (y se puede exonerar si no puedes pagarla). Un juez puede ordenar al casero que haga las reparaciones antes de un plazo y puede imponer multas civiles por cada infracción sin arreglar.
7. Pregunta por una reducción de renta (abatement). Como el casero incumplió la garantía de habitabilidad, una corte puede reducir (abatir) la renta que debes por el período en que el apartamento no fue habitable. Cuanto peor sea la condición y más tiempo haya durado, mayor es la reducción posible. Esto es distinto de — y más seguro que — simplemente retener la renta por tu cuenta.
8. Ten mucho cuidado con "reparar y descontar" o con retener la renta. Nueva York técnicamente permite que un inquilino, en circunstancias muy limitadas, haga una reparación de emergencia y descuente un costo razonable de la renta — pero las reglas son estrictas y es fácil equivocarse, y retener la renta sin un plan puede exponerte a un caso de desalojo por falta de pago. No hagas ninguna de las dos cosas sin antes hablar con un abogado de inquilinos o un grupo de ayuda legal (todas las opciones gratuitas están listadas abajo).

Clases de infracción de HPD y plazos de reparación

Cuando HPD emite una infracción, la clase te indica qué tan grave la considera la ciudad y qué tan rápido debe actuar el casero. Así se comparan las tres clases en 2026.

Si el casero no cumple estos plazos, HPD puede realizar una reparación de emergencia por su cuenta y cobrarle al propietario, y las infracciones sin arreglar acumulan multas civiles que un juez de la Corte de Vivienda puede ordenar al casero pagar.

Dónde conseguir ayuda gratuita

• NYC 311 — la forma más rápida de reportar falta de calefacción, falta de agua caliente o cualquier condición peligrosa. Llama al 311 o usa el portal en línea. Gratis y disponible en muchos idiomas.
• HPD (Preservación y Desarrollo de Vivienda) — recibe y da seguimiento a las quejas de reparación, inspecciona y emite infracciones. También puedes consultar el historial de infracciones de tu edificio.
• NYC Housing Court Answers — una línea directa sin fines de lucro que guía a los inquilinos a través de las acciones HP y el papeleo de la corte, sin costo.
• Legal Aid Society y Legal Services NYC — representación legal gratuita para inquilinos de bajos ingresos en casos de vivienda.
• NYC Tenant Helpline / Oficina de Justicia Civil de HRA — te conecta con ayuda legal gratuita; NYC tiene un Derecho a Abogado (Right to Counsel) para muchos inquilinos que enfrentan desalojo.
• Línea de Derechos de los Inquilinos del Fiscal General del Estado de Nueva York — orientación sobre habitabilidad, depósitos y la conducta del casero en todo el estado.

También puedes explorar explicaciones y formularios en lenguaje sencillo en la biblioteca de recursos de CertRent, incluida nuestra guía completa sobre los derechos de los inquilinos en NYC.

Preguntas frecuentes

¿Cómo presento una queja ante HPD sobre reparaciones?

Llama al 311 o presenta la queja en línea a través de HPD. Describe el problema exacto y el número de tu apartamento. HPD intentará notificar al casero y, si el problema no se arregla, programará una inspección. Si el inspector confirma la condición, HPD emite una infracción que ordena al casero corregirla. Presentar la queja es gratis y no tienes que revelar tu nombre al casero.

¿Qué puedo hacer si mi casero toma represalias por quejarme?

Las represalias son ilegales. Bajo la RPL 223-b, un casero no puede desalojarte, subirte la renta ni negarse a renovar tu contrato porque reportaste malas condiciones o llamaste a una agencia de la ciudad. Si cualquiera de esas cosas ocurre dentro del año siguiente a tu queja, la ley presume que fue represalia y el casero tiene que probar que no lo fue. Guarda los registros de tu queja y consigue ayuda legal gratuita de inmediato.

¿Puedo retener la renta hasta que se hagan las reparaciones?

Ten cuidado. Nueva York permite que una corte reduzca tu renta debido a malas condiciones (una reducción de renta), pero simplemente dejar de pagar la renta por tu cuenta puede desencadenar un caso de desalojo por falta de pago. El camino más seguro es documentar todo, dejar constancia de las infracciones de HPD y, o bien plantear las condiciones como defensa si el casero te demanda, o bien presentar tu propia acción HP. Habla con un grupo de ayuda legal gratuita antes de retener un solo dólar.

¿Qué pasa si el problema es moho, pintura con plomo o plagas?

Estos son graves y a menudo califican como infracciones peligrosas (Clase B) o de peligro inmediato (Clase C). En NYC, los caseros deben arreglar el moho y tratar de forma segura la pintura con plomo — especialmente donde vive un niño menor de 6 años — y deben mantener la unidad libre de plagas. Reporta esto al 311/HPD y anota cualquier efecto en la salud en tu registro. Las áreas grandes de moho y los peligros de plomo tienen los plazos de corrección más rápidos.

Mi edificio no tiene calefacción ni agua caliente. ¿Qué tan rápido debe arreglarse?

De inmediato. La calefacción y el agua caliente son de Clase C, peligro inmediato. Durante la temporada de calefacción (del 1 de octubre al 31 de mayo) tu casero debe mantener el apartamento a al menos 68 °F durante el día cuando afuera hace menos de 55 °F, y a 62 °F durante la noche, y el agua caliente a 120 °F todo el año. Llama al 311 en el momento en que se corte. Consulta nuestra guía dedicada, falta de calefacción o agua caliente en NYC.

¿Necesito un abogado para presentar una acción HP en la Corte de Vivienda?

No. Un procedimiento HP está diseñado para que los inquilinos puedan presentarlo ellos mismos. La tarifa de presentación es pequeña y se puede exonerar si no puedes pagarla. Dicho esto, hay ayuda gratuita disponible — Housing Court Answers y los grupos de ayuda legal pueden guiarte a través de los formularios, y el Derecho a Abogado (Right to Counsel) de NYC proporciona abogados gratuitos a muchos inquilinos.

Fuentes oficiales

• Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda de NYC (HPD) — presenta quejas de reparación, consulta infracciones y aprende sobre las inspecciones.
• NYC 311 — la forma más rápida de reportar falta de calefacción, falta de agua caliente o una condición peligrosa.
• Corte de Vivienda de NYC (Corte Civil) — cómo iniciar una acción HP para forzar las reparaciones.
• Fiscal General del Estado de Nueva York — derechos de los inquilinos, la garantía de habitabilidad y cómo presentar una queja.
• Renovación de Viviendas y Comunidades del Estado de Nueva York (HCR) — orientación sobre vivienda y protección de inquilinos en todo el estado.
• Administración de Recursos Humanos de NYC (HRA) — Oficina de Justicia Civil y ayuda legal gratuita para inquilinos.

Esta guía es información educativa, no asesoría legal. Los hechos están vigentes a julio de 2026; las leyes cambian — verifica con las fuentes oficiales de arriba y, para tu situación específica, habla con un abogado de inquilinos o un grupo de ayuda legal (muchos son gratuitos).