El kit de supervivencia legal para pequeños propietarios de NYC (2026)

Si es dueño de una casa de dos familias en Bay Ridge, un pequeño edificio sin ascensor en Astoria o un solo condominio de alquiler en el Bronx, usted maneja un negocio real bajo algunas de las leyes de alquiler más estrictas del país — por lo general sin un abogado de planta. Las reglas cambiaron rápido entre 2019 y 2026, y la mayoría de las viejas costumbres (cobrar una tarifa de solicitud alta, quedarse con "primer mes, último mes y depósito", o llenar una vacante en una semana) ahora están limitadas o son directamente ilegales. Este kit de supervivencia guía a un pequeño propietario de NYC por las leyes que de verdad hacen que a los dueños los multen, con los límites exactos en dólares, los plazos y las fuentes oficiales para que pueda cumplir y aun así manejar un alquiler rentable y honesto.

Nada de esto busca ahuyentarlo. Los buenos inquilinos y los buenos dueños quieren lo mismo: un contrato limpio, la renta a tiempo y sin sorpresas. CertRent les da a los dueños una forma gratuita de crear contratos de arrendamiento que cumplen con las leyes de NY y firmarlos electrónicamente, y permite que los solicitantes lleguen con un perfil verificado para que usted no ande persiguiendo papeleo. Vamos área por área.

La lista de verificación de cumplimiento de un vistazo

Guarde esta tabla junto al archivo de su contrato. Cada fila es un lugar donde un pequeño dueño más comúnmente se tropieza en 2026.

Tarifas de evaluación: el tope de $20 y la exención por informe gratuito (RPL 238-a)

Bajo la sección 238-a de la Ley de Bienes Raíces de Nueva York (Real Property Law), no puede cobrarle a un solicitante más de $20 en total, y esos $20 tienen que cubrir la verificación de antecedentes y la verificación de crédito juntas. La vieja tarifa de "solicitud" o "procesamiento" de $50 a $100 ya no existe. Además, la ley dice que debe eximir la tarifa por completo si el solicitante le entrega una copia de una verificación de antecedentes o un informe de crédito hecho en los últimos 30 días. También debe entregarle al solicitante una copia de cualquier informe que usted saque y un recibo detallado.

Para un pequeño dueño, la jugada práctica es dejar de intentar ganar dinero con la evaluación y en cambio aceptar un informe reciente que el inquilino ya trae consigo. Eso es exactamente lo que ofrece un perfil de inquilino verificado de CertRent — identidad, historial de renta confirmado por el banco e ingresos ya verificados — para que se salte la tarifa, se salte la espera y aun así obtenga datos reales para evaluar. Es más rápido para usted y más barato para ellos.

La Ley FARE: si usted la publica, usted le paga al corredor

La Ley de Equidad en los Gastos de Alquiler de Apartamentos (FARE Act) entró en vigor en junio de 2025. La regla central: la parte que contrata al corredor le paga al corredor. Si usted contrata a un agente para publicar y mostrar su unidad, esa comisión ahora es su costo, no del inquilino. También debe divulgar, por escrito y en el propio anuncio, cualquier tarifa que un inquilino pudiera tener que pagar antes de que solicite.

Muchos pequeños dueños responden simplemente alquilando la unidad ellos mismos — sin corredor, sin tarifa, sin exposición. Si publica por su cuenta, use formularios limpios: nuestras plantillas gratuitas de contratos de arrendamiento de NY y la guía de plantillas de contrato están hechas para dueños que manejan sus propios alquileres. Si sí contrata a un corredor, presupueste la comisión como un gasto operativo y nunca intente pasarla al inquilino — el DCWP hace cumplir esto e impone multas.

La prohibición de la lista negra de inquilinos (RPL 227-f)

Es ilegal negarse a alquilarle a alguien — o tomar represalias contra un inquilino actual — porque alguna vez fue parte de un procedimiento en el tribunal de vivienda. Los informes de evaluación de inquilinos que marcan un "historial en el tribunal de vivienda" no pueden ser la base de un rechazo, y la ley presume que hay represalia si una acción adversa ocurre poco después de que un inquilino hace valer sus derechos. Así que si un servicio de evaluación saca a la luz un caso previo, déjelo de lado y juzgue al solicitante por su ingreso, referencias e historial de renta. Esta es una violación común y fácil de evitar para dueños que confían ciegamente en las alertas de un proveedor.

Fair Chance for Housing: límites a la evaluación de antecedentes penales

La Ley Fair Chance for Housing de la ciudad de Nueva York limita fuertemente cuándo y cómo puede mirar los antecedentes penales de un solicitante. En casi todos los casos no puede preguntar ni hacer una verificación de antecedentes penales hasta después de hacer una oferta condicional. Ciertos registros — casos sellados, la mayoría de los no-condenatorios, asuntos antiguos, resoluciones de delincuente juvenil — no pueden considerarse en absoluto.

Si saca un registro después de la oferta condicional y quiere retirarla, debe seguir un proceso definido: identificar la condena específica, hacer una evaluación individualizada de cómo se relaciona directamente con la seguridad de la propiedad o de otros residentes, y darle al solicitante la oportunidad de responder con contexto como el tiempo transcurrido o su rehabilitación. Una política general de "sin antecedentes" o "sin delitos graves" es ilegal. La Comisión de Derechos Humanos de NYC (NYC Commission on Human Rights) hace cumplir esto y acepta quejas, así que documente su razonamiento si alguna vez rechaza por este motivo.

Discriminación por fuente de ingresos

No puede rechazar a un solicitante, cotizar una renta más alta ni retrasar el proceso por su fuente de ingresos legal — eso incluye CityFHEPS, Section 8, Seguro Social, discapacidad, desempleo y manutención infantil. Un texto de "sin vales" o "sin programas" en un anuncio es por sí solo una violación. Los inquilinos con vale traen una parte de la renta respaldada por el gobierno y garantizada, lo que a menudo es una ventaja para el flujo de caja de un pequeño dueño. Trate a un solicitante con vale exactamente como trataría a cualquier otro y evalúelo con los mismos criterios.

Depósitos de seguridad: un mes, detallado, 14 días

La ley estatal limita el depósito de seguridad a un mes de renta. No puede cobrar "primer mes, último mes y depósito", ni puede pedir dos meses por adelantado como depósito. Mantenga el depósito en una cuenta separada y, en un edificio de seis o más unidades, en una cuenta que genere intereses.

Cuando el inquilino se muda, usted tiene 14 días para devolver el depósito con un estado de cuenta detallado de cualquier deducción. Si se pasa de ese plazo, por lo general pierde el derecho a quedarse con algo — una regla dura pero sencilla. También debe ofrecer una inspección de recorrido antes de la mudanza para que el inquilino pueda corregir problemas pequeños. Deduzca solo por daños reales que vayan más allá del desgaste normal, renta impaga, o cargos que el contrato permita específicamente. Fotografíe la unidad al momento de entrada y de salida; ese registro es su mejor defensa.

Cargos por pago tardío: $50 o 5%, el que sea menor

El cargo máximo por pago tardío es el menor entre $50 o el 5% de la renta mensual, y no puede cobrarse hasta que la renta tenga al menos cinco días de atraso. Si la renta es de $2,500, el cinco por ciento son $125 — pero el tope de $50 gana, así que $50 es lo máximo que puede cobrar. No puede acumular un cargo tardío semanal ni escribir un número más grande en el contrato y esperar que se sostenga. Ponga la cifra exacta en el contrato y aplíquela de forma consistente.

Cláusulas anexas y divulgaciones obligatorias del contrato

Un contrato de arrendamiento residencial que cumple con las reglas de NYC es más que la renta y el plazo. Según la unidad, por lo general necesita adjuntar o incluir:

• Divulgación de pintura a base de plomo (federal) para cualquier edificio construido antes de 1978, más el folleto de la EPA.
• Divulgación de chinches (bedbugs) — el historial de presentaciones anuales del edificio (requisito de HPD de NYC).
• Divulgación de rociadores (sprinklers) que indique si la unidad tiene un sistema de rociadores mantenido.
• Cláusula anexa de protectores de ventanas (window guards) — obligatoria, y forzosa si un niño de 10 años o menor vive en la unidad.
• Aviso de cubiertas para las perillas de la estufa y los avisos de fuga de gas / temporada de calefacción exigidos por la ley local.
• Aviso de Good Cause Eviction — donde la ley aplique, los contratos y ciertos avisos deben indicar si la unidad está cubierta y la base de la exención.

En lugar de armar esto a mano, empiece con un juego de formularios que ya incluye las cláusulas anexas. Nuestros recursos de plantillas de contrato mantienen adjuntas las divulgaciones obligatorias de NYC y del estado de NY para que no adivine qué cláusula va dónde.

Good Cause Eviction — y las exenciones que les importan a los pequeños dueños

La ley de Good Cause Eviction de Nueva York, vigente en la ciudad de Nueva York, les da a muchos inquilinos a precio de mercado el derecho a renovar el contrato a menos que usted tenga una "causa justa" legalmente reconocida, y permite que los inquilinos impugnen aumentos de renta por encima de cierto umbral. El aumento que se presume irrazonable está atado al Índice de Precios al Consumidor local más 5%, con un tope del 10% — el que sea menor — para las unidades cubiertas.

Aquí está la parte honesta que los pequeños dueños necesitan escuchar con claridad: Good Cause tiene exenciones reales, y varias se escribieron para usted. Las exclusiones clave incluyen:

• La exención para pequeños dueños: los dueños que poseen 10 unidades o menos en total generalmente están exentos. Esto cubre a la mayoría de los propietarios familiares (mom-and-pop).
• Edificios ocupados por el dueño con un número pequeño de unidades (la clásica casa de dos a cuatro familias donde usted vive en una unidad).
• Construcción nueva: las unidades en edificios que obtuvieron un certificado de ocupación después de 2009 están exentas por un período tras la construcción.
• Unidades de lujo de renta alta por encima del 245% de la renta justa de mercado del área.
• Unidades con renta estabilizada (rent-stabilized), que ya están cubiertas por sus propias reglas (por lo general más fuertes) y no están cubiertas por partida doble.

Incluso cuando está exento de Good Cause, aun así debe seguir los plazos de aviso correctos para una no-renovación o un aumento de renta mayor al 5% — 30, 60 o 90 días según cuánto tiempo haya vivido el inquilino allí — y debe usar los tribunales para cualquier desalojo. Los desalojos por mano propia y cortar los servicios públicos son ilegales y costosos. Para los pasos de hacerlo bien, vea nuestra guía del proceso de desalojo en NYC para propietarios.

Reporte de renta: el panorama honesto de 2026

Ofrecer reportar la renta pagada a tiempo de un inquilino a las agencias de crédito es un beneficio genuino, pero sea preciso sobre lo que hace. El reporte de renta ayuda principalmente a los inquilinos que son invisibles al crédito y puede influir en modelos más nuevos como VantageScore y FICO 9+. No lo cuentan el antiguo FICO 8 ni los puntajes hipotecarios clásicos que la mayoría de los prestamistas todavía usa, así que nunca le prometa a un inquilino un "aumento del puntaje de crédito". Exagerarlo puede crear responsabilidad legal.

En el frente legal, las reglas varían según el estado. La AB 2747 de California está promulgada y exige que muchos propietarios ofrezcan el reporte de renta y que dejen a los inquilinos optar por no participar. En Nueva York, el proyecto de ley comparable A2729 sigue siendo propuesto, no es ley, a mediados de 2026 — así que reportar aquí es voluntario hoy, pero un marco de divulgación y exclusión es la dirección probable. Si lo ofrece, obtenga el consentimiento del inquilino por escrito, divulgue cualquier tarifa, permita la exclusión en cualquier momento y reporte con exactitud (incluyendo pagos atrasados solo si su programa lo divulga). Nuestra guía de la ley de reporte de renta de NY le da seguimiento al estado de la A2729 para que se mantenga un paso adelante.

Su rutina de cumplimiento en cinco pasos

1. Use formularios que cumplan. Empiece con un contrato de NY actual con las cláusulas anexas requeridas — no reutilice una plantilla de 2018.
2. Evalúe de forma legal y en orden. Ponga tope a la tarifa en $20 (o exímala), retrase cualquier verificación penal hasta después de una oferta condicional, e ignore las alertas del tribunal de vivienda.
3. Documente la unidad. Las fotos de entrada y salida protegen sus deducciones del depósito y cumplen con la regla de devolución detallada en 14 días.
4. Dé el aviso correcto. Aviso de 30/60/90 días para no-renovaciones y aumentos mayores al 5%, por escrito, siempre.
5. Nunca actúe por mano propia. Nada de cambiar cerraduras ni cortar servicios — use el tribunal de vivienda para cualquier desalojo.

Siga esos cinco pasos de forma consistente y la gran mayoría de las violaciones de pequeños dueños simplemente nunca ocurren. Si quiere una ventaja inicial, CertRent le permite generar un contrato que cumple, firmarlo electrónicamente y ofrecer el reporte de renta opcional en un solo lugar.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el máximo que puedo cobrarle a un solicitante para que aplique?

$20 en total, bajo la RPL 238-a, cubriendo la verificación de antecedentes y de crédito juntas. Debe eximirla por completo si el solicitante entrega su propio informe de los últimos 30 días, y debe darle una copia de cualquier informe que usted saque más un recibo detallado. Cualquier cosa etiquetada como tarifa de "procesamiento" o "administrativa" además de los $20 es ilegal.

Solo tengo una casa de dos familias — ¿me aplica Good Cause Eviction?

Lo más probable es que no. Good Cause exime a los dueños de 10 unidades o menos, y por separado exime a los pequeños edificios ocupados por el dueño, así que un propietario familiar típico está exento. Pero aun así debe dar el aviso correcto de 30/60/90 días para no-renovaciones o aumentos mayores al 5%, y debe ir al tribunal de vivienda para desalojar. Confirme su situación específica antes de confiar en la exención.

¿Puedo rechazar a un solicitante por un caso pasado en el tribunal de vivienda?

No. La RPL 227-f prohíbe la "lista negra de inquilinos". No puede negar vivienda ni tomar represalias porque alguien fue alguna vez parte de un procedimiento en el tribunal de vivienda, aun si un informe de evaluación lo marca. En cambio, juzgue a los solicitantes por su ingreso, historial de renta y referencias.

¿Cuándo puedo hacer una verificación de antecedentes penales?

No hasta después de hacer una oferta condicional, bajo la Ley Fair Chance for Housing. Si luego quiere retirar la oferta por una condena, debe hacer una evaluación individualizada ligada a la seguridad, y darle al solicitante la oportunidad de responder. Las políticas generales de "sin antecedentes" son ilegales.

¿Cuánto tiempo tengo para devolver un depósito de seguridad?

14 días después de la mudanza, con un estado de cuenta detallado de cualquier deducción. Si se pasa del plazo, por lo general pierde el derecho a quedarse con algo. También debe ofrecer un recorrido antes de la mudanza para que el inquilino pueda arreglar primero los problemas pequeños.

¿Puedo prometerle a un inquilino que el reporte de renta subirá su puntaje de crédito?

No — y no debería. El reporte de renta ayuda a los inquilinos invisibles al crédito y puede influir en VantageScore y FICO 9+, pero el clásico FICO 8 y los puntajes hipotecarios lo ignoran. Ofrézcalo como un beneficio real pero limitado, obtenga el consentimiento por escrito, y permita la exclusión. En Nueva York, reportar es voluntario hoy; el proyecto de ley A2729 que lo formalizaría sigue pendiente.

Fuentes oficiales

• Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda de NYC (HPD) — registro, reglas de chinches/calefacción y divulgaciones obligatorias.
• Renovación de Viviendas y Comunidades del Estado de NY (HCR) — orientación sobre Good Cause Eviction y regulación de renta.
• Departamento de Protección al Consumidor y al Trabajador de NYC (DCWP) — aplicación de la Ley FARE sobre comisiones de corredores.
• Comisión de Derechos Humanos de NYC (CCHR) — aplicación de fuente de ingresos y Fair Chance for Housing.
• Fiscal General del Estado de Nueva York — recursos sobre depósitos, tarifas de solicitud y propietario-inquilino.
• Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) — reglas de reporte de crédito y de renta para consumidores.

Esta guía es información educativa, no asesoría legal. Los hechos están vigentes a julio de 2026; las leyes cambian — verifique con las fuentes oficiales de arriba.