El proceso de desalojo (retención ilícita) en LA para propietarios

Desalojar a un inquilino en Los Ángeles es un proceso judicial de principio a fin. Según la ley de California, un propietario nunca puede remover a un inquilino personalmente: la única vía legal es una demanda formal de retención ilícita (unlawful detainer, o UD).

Paso 1: Confirme que tiene una "causa justa" legal

Los Ángeles es una jurisdicción de causa justa que exige motivos legalmente reconocidos para poner fin a la mayoría de los contratos de arrendamiento. Se aplican tres regímenes legales que se superponen:

• Estatal — la Ley de Protección al Inquilino (AB 1482), Código Civil §1946.2: se requiere causa justa después de 12 meses de ocupación.
• Ciudad de LA — Ordenanza de Causa Justa (JCO), LAMC §165.00 y siguientes: la causa justa se aplica después de 6 meses o cuando termina el primer plazo del contrato.
• Ciudad de LA — Ordenanza de Estabilización de Rentas (RSO), LAMC §151.09: para unidades construidas el 1 de octubre de 1978 o antes, la causa justa se aplica de inmediato.
• Áreas no incorporadas del Condado de LA — RSTPO, Código del Condado Título 8, Cap. 8.52: tiene sus propias categorías, aplicables únicamente en zonas no incorporadas.

Consulte causa justa en Los Ángeles.

Paso 2: Entregue el aviso de terminación correcto

Avisos por falta de pago

Un Aviso de 3 Días para Pagar la Renta o Desalojar (3-Day Notice to Pay Rent or Quit) debe indicar únicamente el monto exacto de la renta adeudada. En la Ciudad de LA, la renta impaga debe superar un mes de la Renta Justa de Mercado de HUD (Fair Market Rent, FMR). En las áreas no incorporadas del Condado de LA (a partir del 16 de abril de 2026), el umbral es de dos meses de FMR. Los fines de semana y los días feriados judiciales no se cuentan.

Incumplimientos del contrato subsanables y no subsanables

• Aviso de 3 Días para Cumplir Obligaciones o Desalojar (3-Day Notice to Perform Covenants or Quit) — para incumplimientos que pueden corregirse.
• Aviso de 3 Días para Desalojar (incondicional) (3-Day Notice to Quit) — para causas graves y no subsanables.

Terminaciones sin culpa (no-fault)

Entregue un aviso de 30 días (menos de 12 meses) o de 60 días (12 meses o más, Código Civil §1946.1). Cuente cada día calendario. Se requiere un aviso de 90 días para los contratos de la Sección 8 o subsidiados.

Los avisos sin culpa requieren: (1) el pago de asistencia para reubicación dentro de los 15 días (AB 1482: un mes de renta; RSO/JCO de la Ciudad: entre $11,000 y $27,400 según la categoría del inquilino, a partir del 1 de julio de 2026); y (2) la presentación ante el Departamento de Vivienda de Los Ángeles (LAHD).

Paso 3: Presente y notifique la demanda de retención ilícita

Presente una Citación y Demanda de UD (UD Summons and Complaint) en la Corte Superior de LA (los costos de presentación son de aproximadamente $240 a $450). El inquilino tiene 10 días hábiles judiciales para responder (ampliado de 5 días por la AB 2347, vigente desde el 1 de enero de 2025). La notificación sustituta o por correo y fijación, así como los participantes de Safe at Home, obtienen 15 días hábiles judiciales.

El proceso suele tardar de 30 a 45 días, y con frecuencia más.

Paso 4: Sentencia, orden de posesión y el sheriff

Si usted gana, la corte emite una sentencia de posesión. Solicite una Orden de Posesión (Writ of Possession), que se envía al sheriff del condado, la única parte que puede remover físicamente a un inquilino. El sheriff coloca un aviso que da al inquilino 5 días para irse antes del cambio de cerraduras (CCP §§715.010–715.020, §1174).

Los registros judiciales de UD permanecen ocultos durante 60 días y solo se hacen públicos si el propietario gana el caso (CCP §1161.2).

Lo que los propietarios nunca deben hacer

Todo lo que quede fuera del proceso judicial es un desalojo ilegal por "mano propia" (self-help):

• Cambiar las cerraduras o dejar afuera al inquilino.
• Cortar los servicios públicos (Código Civil §789.3 — hasta $100 por día más honorarios de abogado obligatorios).
• Retirar o retener las pertenencias.
• Acoso — la Ordenanza contra el Acoso a Inquilinos de la Ciudad de LA (TAHO, LAMC §45.30 y siguientes) permite daños triplicados más $2,000 a $10,000 por infracción.
• Amenazar con el estatus migratorio (Código Civil §1940.35 — de 6 a 12 veces la renta mensual).

El cambio de cerraduras por mano propia es un delito menor (Código Penal §418).

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda un desalojo en Los Ángeles?
Después de que vence un aviso adecuado, una retención ilícita disputada suele durar de 30 a 45 días desde la presentación hasta la sentencia, y más tiempo si se solicita un juicio con jurado o si hay demoras en la corte. Sume por adelantado el período del aviso (de 3 a 90 días) y los 5 días de fijación del sheriff.

¿Puedo desalojar a un inquilino por falta de pago de cualquier monto?
No. La Ciudad de LA requiere que la renta impaga supere un mes de FMR; las áreas no incorporadas del Condado de LA requieren dos meses de FMR (a partir del 16 de abril de 2026).

¿Realmente tengo que pagar reubicación para desalojar?
Solo en las terminaciones sin culpa. Los desalojos por culpa (at-fault) no lo requieren. Pero un aviso sin culpa sin el pago de reubicación requerido es nulo.

Mi inquilino se ofreció a pagar la renta atrasada después de que entregué el aviso de 3 días. ¿Tengo que aceptarlo?
Si paga dentro de los 3 días hábiles judiciales, el aviso queda satisfecho. Si lo acepta después del vencimiento, probablemente renuncie al aviso y deba comenzar de nuevo.

¿Puedo presentar la retención ilícita yo mismo, o cortar los servicios públicos para acelerar el proceso?
Puede presentar una UD usted mismo, aunque la mayoría recurre a un abogado debido a defectos fatales. Nunca puede cortar los servicios públicos, cambiar las cerraduras ni retirar las pertenencias.

¿Dónde presento el aviso y qué agencia rige mi edificio?
En la Ciudad de LA, preséntelo ante LAHD (housing.lacity.gov). Los asuntos de las áreas no incorporadas del condado se tramitan a través de DCBA. Verifique primero la jurisdicción.

¿Listo para ponerlo en práctica?

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