Եկամտի ապացույցը Լոս Անջելեսում վարձակալության համար. ի՞նչն է հաշվվում և ինչպես ապացուցել, որ կարող եք վճարել

Հաստատում ստանալը

Երբ Լոս Անջելեսում բնակարանի համար դիմում եք ներկայացնում, տանտերը գրեթե միշտ ուզում է տեսնել, որ կարող եք վճարել վարձը։ «Եկամտի ապացույցը» պարզապես այն փաստաթղթերն են, որոնք պատասխանում են այդ հարցին։ Բայց վարձակալները տարբեր են՝ աշխատավարձով աշխատողներ, ազատ մասնագետներ (freelancer-ներ), gig-վարորդներ, թոշակառուներ, ուսանողներ և բնակարանային վաուչեր (voucher) օգտագործող մարդիկ։ Ոչ բոլորն ունեն երկու վերջին աշխատավարձի թերթիկ (pay stub) ներկայացնելու, և Կալիֆոռնիայի օրենքը դա գիտակցում է։ Այս ուղեցույցը բացատրում է, թե ինչն է հաշվվում որպես եկամտի ապացույց Լոս Անջելեսում, ինչպես է աշխատում բանկով հաստատված եկամուտը, ինչպես կարող են ինքնազբաղված և gig-աշխատողները փաստագրել իրենց եկամուտը, և ինչ կոնկրետ իրավական պաշտպանություններ են պահանջում, որ տանտերերը դիտարկեն այլընտրանքային ապացույցներ, հատկապես վաուչեր ունեցողների համար։

Այս հոդվածը կրթական տեղեկություն է, ոչ թե իրավաբանական խորհրդատվություն։ Եթե բախվում եք խտրականության կամ վեճի, դիմեք որակավորված փաստաբանի կամ վարձակալների իրավունքների կազմակերպության, օրինակ՝ Los Angeles County Department of Consumer and Business Affairs (DCBA)։

Ի՞նչ են իրականում ստուգում տանտերերը

Լոս Անջելեսի տանտերերի մեծ մասը գնահատում է եկամուտ-վարձ մոտավոր հարաբերակցությունը։ Տարածված (թեև օրենքով պարտադիր չսահմանված) չափանիշ է, որ ամսական համախառն եկամուտը պետք է լինի ամսական վարձի մոտ երկուսուկես–երեք անգամ։ Տանտերը փորձում է կանխատեսել մեկ բան՝ վա՞րձը ժամանակին կվճարվի։ Եկամտի ապացույցն այն վկայությունն է, որով նա պատասխանում է այդ հարցին։

Կարևոր է, որ ձեր եկամտի աղբյուրը չի կարող ձեր դեմ օգտագործվել։ Կալիֆոռնիայի Fair Employment and Housing Act-ի համաձայն, ինչպես փոփոխվել է SB 329-ով և SB 222-ով, «եկամտի աղբյուրը» պաշտպանված հատկանիշ է (Gov. Code section 12955)։ 2020 թվականից այդ պաշտպանությունն ուղղակիորեն ներառում է դաշնային, նահանգային և տեղական բնակարանային սուբսիդիաներ, ինչպիսիք են Section 8 Housing Choice Voucher-ները, որոնք վճարվում են տանտիրոջը կամ վարձակալին։ Լոս Անջելեսում տանտերը չի կարող մերժել ձեզ վարձակալությունը, գովազդել «վաուչեր չընդունող», կամ կիրառել տարբեր պայմաններ պարզապես այն պատճառով, որ ձեր եկամտի մի մասը կամ ամբողջն ստանում եք սուբսիդիայից, Social Security-ից, հաշմանդամության նպաստից, երեխայի ապրուստի վճարից կամ պետական օգնությունից։ Նա կարող է ստուգել ձեր եկամտի չափն ու կայունությունը, բայց չի կարող պատժել ձեզ դրա աղբյուրի համար։

Փաստաթղթեր, որոնք հաշվվում են որպես եկամտի ապացույց

Օրենքով պահանջվող ոչ մի առանձին փաստաթուղթ չկա։ Տանտերերը սովորաբար ընդունում են ստորև թվարկվածների համակցությունը, և մեկից ավելի տեսակ ներկայացնելը ուժեղացնում է թույլ դիմումը․

• Վերջին աշխատավարձի թերթիկները (pay stub) — սովորաբար վերջին երկուսը կամ երեքը, որոնք ցույց են տալիս համախառն վարձն ու տարեսկզբից կուտակված եկամուտը։
• Աշխատանքի առաջարկ կամ հաստատման նամակ — ընկերության պաշտոնական բլանկով, որում նշված են ձեր պաշտոնը, աշխատանքի սկսման ամսաթիվն ու աշխատավարձը։ Օգտակար է, եթե նոր եք սկսել աշխատել և թերթիկներ չունեք։
• Հարկային հայտարարագրեր — նախորդ տարվա դաշնային հայտարարագիրը (Form 1040) իր հավելվածներով, հատկապես արժեքավոր է ինքնազբաղվածների և կոմիսիոն եկամուտ ունեցողների համար։
• W-2 կամ 1099 ձևեր — տարեկան աշխատավարձի կամ կապալառուի եկամտի հաշվետվություններ։
• Բանկային քաղվածքներ — սովորաբար վերջին երկու-երեք ամիսների, որոնք ցույց են տալիս կանոնավոր մուտքագրումներ։
• Նպաստի շնորհման նամակներ — Social Security, SSI/SSDI, CalWORKs, գործազրկության նպաստ, կամ բնակարանային վաուչերի շնորհում կամ Request for Tenancy Approval։
• Կենսաթոշակի կամ պաշտոնաթող միջոցների քաղվածքներ, ներդրումային եկամտի քաղվածքներ, կամ փաստագրված երեխայի ապրուստի ու ալիմենտի վճարներ։

Դուք պարտավոր չեք հանձնել ձեր ամբողջ ֆինանսական պատմությունը։ Ողջամիտ է բանկային քաղվածքներում ծածկել հաշվեհամարներն ու անկապ գործարքները՝ տեսանելի պահելով եկամուտը ցույց տվող մուտքագրումները։ Այն մասին, թե ինչ կարող է և ինչ չի կարող պահանջել տանտերը ընտրության (screening) ընթացքում, տես մեր ուղեցույցը Լոս Անջելեսում վարձակալի ընտրության իրավունքների մասին։

Բանկով հաստատված եկամուտ․ երբ մուտքագրումներն են պատմում պատմությունը

Լոս Անջելեսի շատ վարձակալների համար եկամտի ամենաազնիվ պատկերը ոչ թե աշխատավարձի թերթիկն է, այլ այն գումարը, որն իրականում ամեն ամիս ընկնում է իրենց հաշվին։ Բանկով հաստատված եկամուտ նշանակում է օգտագործել բանկային քաղվածքներ կամ բանկը ապահով կերպով կապող ընտրության գործիք՝ ցույց տալու համար կանոնավոր մուտքագրումների օրինաչափությունը։ Այս մոտեցումը հատկապես օգտակար է, երբ ձեր եկամուտն իրական է և կայուն, բայց չի տեղավորվում ավանդական աշխատավարձի թերթիկի ձևաչափում՝ օրինակ՝ թեյավճարներ, կանխիկ աշխատանք, որը հետո ավանդադրվում է, մի քանի կիսադրույքով աշխատանք, կամ նպաստի վճարումներ։

Բանկային գրառումներն համոզիչ դարձնելու համար ձգտեք ներկայացնել երկու-երեք հաջորդական ամիս, որպեսզի տանտերը տեսնի օրինաչափություն, ոչ թե մեկ բախտավոր ամիս։ Ընդգծեք կրկնվող մուտքագրումները, և եթե գումարները տատանվում են, պատրաստ եղեք համառոտ բացատրել միջակայքը։ Եթե ընտրության ծառայությունն առաջարկում է էլեկտրոնային կերպով կապել ձեր բանկային հաշիվը, սովորաբար կարող եք խնդրել դրա փոխարեն PDF քաղվածքներ ներկայացնել։ Զգույշ եղեք ցանկացած «ակնթարթային հաստատում» առաջարկող ծառայության հետ, որն ուղղակիորեն պահանջում է ձեր օնլայն բանկինգի գաղտնաբառը՝ ճանաչված ապահով կապ օգտագործելու փոխարեն։

Եկամտի ապացույցն ինքնազբաղված և gig-աշխատողների համար

Լոս Անջելեսն ապրում է անկախ աշխատանքով՝ rideshare և առաքման վարորդներից մինչև freelancer-ներ, ստեղծագործողներ և փոքր բիզնեսի սեփականատերեր։ Եթե ինքնազբաղված եք, ձեզ երաշխավորող գործատու չեք ունենա, ուստի ապացույցը հավաքում եք ինքներդ։ Ուժեղ փաստագրումը սովորաբար համատեղում է․

• Ձեր վերջին հարկային հայտարարագիրը, ներառյալ Schedule C-ն անհատ ձեռնարկատերերի համար, որը ցույց է տալիս բիզնեսի զուտ եկամուտն այնպես, ինչպես տեսնում է IRS-ը։
• 1099-NEC կամ 1099-K ձևեր հաճախորդներից կամ պլատֆորմներից։
• Բանկային քաղվածքներ, որոնք ցույց են տալիս պլատֆորմի վճարումները կամ հաճախորդների վճարումները մի քանի ամսվա ընթացքում։
• Պլատֆորմի եկամտի ամփոփումներ — Uber, Lyft, DoorDash, Instacart և նման հավելվածները ստեղծում են ներբեռնվող տարեկան և ամսական եկամտի հաշվետվություններ, որոնք կարող եք տպել։
• Շահույթի և կորստի հաշվետվություն (profit-and-loss) կամ ընթացիկ տարվա հաշիվ-ապրանքագրեր՝ անցյալ տարվա հարկերի և այսօրվա միջև բացը լրացնելու համար։
• CPA-ի կամ հաշվապահի նամակ, եթե օգտվում եք այդպիսիից, որը հաստատում է ձեր միջին եկամուտը։

Քանի որ gig-եկամուտը տատանվում է, տանտերերը երբեմն հաշվի են առնում մի քանի ամսվա կամ ամբողջ տարվա միջինը՝ մեկ ժամանակահատվածի փոխարեն։ Մաքուր, կազմակերպված փաթեթ ներկայացնելը՝ իդեալական տարբերակում մեկ տարվա հարկային գրառումներ գումարած վերջին բանկային քաղվածքներ, ավելի շատ է հանգստացնում տանտիրոջը, քան ցանկացած առանձին փաստաթուղթ։ Եթե ձեր եկամուտը սեզոնային է, օրինաչափությունը բացատրող կարճ ուղեկցող նամակը կարող է օգնել։

SB 267․ այլընտրանքային ապացույց վաուչեր և սուբսիդիա ունեցողների համար

Ամենակարևոր և ամենաքիչ հայտնի պաշտպանություններից մեկը վերաբերում է բնակարանային սուբսիդիա օգտագործող դիմորդներին։ SB 267-ի համաձայն, որը կոդավորված է Fair Employment and Housing Act-ում, երբ դիմորդի եկամտի աղբյուրը ներառում է կառավարական վարձի սուբսիդիա, ինչպիսին է Section 8 վաուչերը, Կալիֆոռնիայում տանտերը չի կարող դիմորդի վարկային պատմությունն օգտագործել որպես դիմումը մերժելու հիմք՝ առանց նախ դիմորդին առաջարկելու իրենց պատասխանատվության տակ գտնվող վարձի մասը վճարելու ունակության այլընտրանքային ապացույց ներկայացնելու հնարավորությունը։

Տրամաբանությունը պարզ է։ Վաուչերի դեպքում բնակարանային մարմինն ուղղակիորեն վճարում է վարձի մեծ մասը, և վարձակալը պատասխանատու է միայն մնացած փոքր մասի համար։ Թույլ կամ ցածր վարկային գնահատականը քիչ բան է ասում այն մասին, թե արդյոք մարդը կարող է ծածկել այդ նվազեցված գումարը։ Ուստի օրենքը պահանջում է, որ տանտերը թույլ տա ձեզ ցույց տալ այլ ապացույցներով, որ կարող եք վճարել։ Այդ այլընտրանքային ապացույցը սովորաբար ներառում է․

• Բանկային քաղվածքներ, որոնք ցույց են տալիս, որ դուք հետևողականորեն ծածկում եք ձեր բնակարանային ծախսերի բաժինը։
• Ընթացիկ կամ նախկին տանտիրոջից ժամանակին վարձ վճարելու գրառումներ։
• Կառավարական նպաստի քաղվածքներ կամ ինքնին վաուչերի շնորհումը։
• Ձեր վարձի բաժինը վճարելու հուսալի ունակության այլ փաստագրում։

Եթե օգտագործում եք վաուչեր, և տանտերը մերժում է ձեզ վարկի հիման վրա՝ երբեք չառաջարկելով դիտարկել այս այլընտրանքային ապացույցը, դա կարող է խախտել SB 267-ը և Gov. Code section 12955-ում ամրագրված եկամտի աղբյուրի ավելի լայն պաշտպանությունները։ Դուք կարող եք հարցը գրավոր բարձրացնել տանտիրոջ հետ, և անհրաժեշտության դեպքում բողոք ներկայացնել California Civil Rights Department-ին կամ օգնություն փնտրել արդար բնակարանապահման (fair-housing) կազմակերպությունից։ Ամբողջական պատկերի համար տես Լոս Անջելեսում եկամտի աղբյուրի խտրականությունից պաշտպանության մեր ակնարկը։

Ներգաղթի կարգավիճակ, ITIN-ներ և «առանց վարկի ստուգման» խարդախություններ

Social Security-ի համար չունենալը ձեզ չի զրկում Լոս Անջելեսում վարձակալելու իրավունքից։ AB 291-ի համաձայն (Civ. Code section 1940.3), տանտերը չի կարող հարցնել, բացահայտել կամ օգտագործել ձեր ներգաղթի կամ քաղաքացիության կարգավիճակը որպես ձեզ ոտնձգելու կամ վտարելու հիմք, և չի կարող զեկուցել կամ սպառնալ զեկուցել ձեզ ներգաղթի իշխանություններին՝ վարձակալության վրա ազդելու համար։ Շատ վարձակալներ ապացուցում են եկամուտն ու ինքնությունը՝ օգտագործելով Individual Taxpayer Identification Number (ITIN), ITIN-ով ներկայացված հարկային հայտարարագրեր, բանկային քաղվածքներ և գործատուի կամ նպաստի նամակներ։ Տանտերը կարող է ստուգել ձեր վճարելու ունակությունը, բայց չի կարող որպես վարձակալության պայման պահանջել կոնկրետ ներգաղթի կարգավիճակի ապացույց։

Վերջապես, զգույշ եղեք խարդախություններից, որոնք շահագործում են վարկի կամ փաստաթղթերի համար անհանգստացող վարձակալներին։ Օրինական տանտերերը ստուգում են եկամուտը․ նրանք ձեզ չեն խնդրում փոխանցել ավանդ նախքան վարձակալության պայմանագիրը տեսնելը, վճարել «մշակման վճար» վճարային հավելվածով անծանոթին, կամ հանձնել ձեր օնլայն բանկինգի գաղտնաբառը։ «Առանց վարկի ստուգման, առանց եկամտի ապացույցի, պարզապես ուղարկեք ավանդը» հայտարարությունները դասական վտանգի ազդանշան են։ Համոզվեք, որ անձն իրականում տնօրինում է բնակարանը, պնդեք գրավոր վարձակալության պայմանագրի վրա, և երբեք գումար մի ուղարկեք նախքան փաստաթղթեր ունենալը։ Եթե հայտարարությունը ճնշում է գործադրում ձեզ վրա՝ ամբողջովին բաց թողնելու սովորական ստուգումը, վերաբերվեք դրան որպես կասկածելիի։

Ուժեղ դիմում կազմելը

Լոս Անջելեսի մրցունակ շուկայում ամենաարագ տեղափոխվող վարձակալները սովորաբար նրանք են, ովքեր գալիս են պատրաստված։ Նախքան դիմելը հավաքեք մեկ փաթեթ․ երկու-երեք ամսվա բանկային քաղվածքներ կամ աշխատավարձի թերթիկներ, ձեր վերջին հարկային հայտարարագիրը, ցանկացած նպաստի կամ վաուչերի շնորհման նամակ, և նախկին տանտիրոջ կարճ երաշխավորություն կամ կոնտակտ։ Եթե ձեր իրավիճակն ոչ ստանդարտ է, ձեր եկամտի աղբյուրները բացատրող մեկ պարբերությանոց ուղեկցող նամակը կարող է կանխել հարցերը։ Ձեր իրավունքներն իմանալը՝ որ ձեր եկամտի աղբյուրը պաշտպանված է, որ վաուչեր ունեցողներն իրավունք ունեն, որ դիտարկվի իրենց այլընտրանքային ապացույցը, և որ ներգաղթի կարգավիճակը չի կարող ձեր դեմ օգտագործվել, թույլ է տալիս հանգիստ առարկել, եթե տանտերն անցնում է սահմանը։

Հաճախ տրվող հարցեր

Ինչքա՞ն եկամուտ է անհրաժեշտ Լոս Անջելեսում բնակարան վարձակալելու համար

Օրինական նվազագույն չկա, բայց Լոս Անջելեսի շատ տանտերեր փնտրում են ամսական համախառն եկամուտ, որը մոտավորապես երկուսուկես–երեք անգամ գերազանցում է վարձը։ Եթե օգտագործում եք բնակարանային վաուչեր, համապատասխան ցուցանիշը վարձի ձեր բաժինն է, ոչ թե ամբողջ գումարը, քանի որ սուբսիդիան ծածկում է մնացածը։ Տանտերը չի կարող կիրառել ամբողջ վարձի վրա հիմնված ուռճացված եկամտի պահանջ, երբ վաուչերը վճարում է դրա մեծ մասը։

Կարո՞ղ եմ վարձակալել առանց աշխատավարձի թերթիկների

Այո։ Աշխատավարձի թերթիկները ընդամենը մեկ տարբերակ են։ Կանոնավոր մուտքագրումներ ցույց տվող բանկային քաղվածքները, հարկային հայտարարագրերը, 1099 ձևերը, նպաստի շնորհման նամակները, առաջարկի նամակը կամ պլատֆորմի եկամտի հաշվետվությունները՝ բոլորը կարող են հաստատել եկամուտը։ Երկու-երեք տեսակ միասին ներկայացնելը հաճախ ավելի համոզիչ է, քան մեկ փաստաթուղթը։

Կարո՞ղ է տանտերը մերժել ինձ միայն այն պատճառով, որ ունեմ Section 8 վաուչեր

Ոչ։ Բնակարանային սուբսիդիայի պատճառով վարձակալությունը մերժելը եկամտի աղբյուրի խտրականություն է Gov. Code section 12955-ի (SB 329) համաձայն։ «Section 8 չընդունող» գովազդելը, տարբեր պայմաններ սահմանելը կամ վաուչեր ունեցողներին այլ ուղղությամբ ուղղորդելը՝ բոլորն արգելված են Կալիֆոռնիայում և Լոս Անջելեսում։

Ի՞նչ անել, եթե վարկային պատմություն չունեմ, բայց օգտագործում եմ վաուչեր

SB 267-ը պահանջում է, որ տանտերը ձեզ առաջարկի ձեր վարձի բաժինը վճարելու ունակության այլընտրանքային ապացույց ներկայացնելու հնարավորությունը, օրինակ՝ բանկային քաղվածքներ կամ նախկին ժամանակին վարձ վճարելու գրառում, նախքան ձեզ վարկի հիման վրա մերժելը։ Եթե նրանք մերժում են ձեզ վարկի հիման վրա՝ առանց այդ հնարավորությունն առաջարկելու, դա կարող է լինել խախտում։

Պարտավո՞ր եմ տանտիրոջը տալ ամբողջական բանկային քաղվածքներս

Դուք կարող եք ներկայացնել քաղվածքներ՝ ծածկելով ձեր հաշվեհամարն ու եկամտի հետ չկապված գործարքները, տեսանելի պահելով ձեր վաստակը ցույց տվող մուտքագրումները։ Նպատակն է ցույց տալ եկամտի հուսալի օրինաչափություն, ոչ թե բացահայտել ձեր ամբողջ ֆինանսական կյանքը։ Զգույշ եղեք գործիքներից, որոնք պահանջում են ձեր բանկինգի գաղտնաբառը՝ ապահով, ճանաչված կապ օգտագործելու փոխարեն։