Լոս Անջելեսի վտարման (Unlawful Detainer) գործընթացը հողատերերի համար

Լոս Անջելեսում վարձակալին վտարելը պահանջում է հետևել դատարանով սահմանված իրավական գործընթացին, որը կոչվում է unlawful detainer (UD)։ Հողատերերը չեն կարող վարձակալներին անձամբ հեռացնել ինքնագլուխ («self-help») միջոցներով. փոխարենը՝ նրանք պետք է պահպանեն ծանուցման պահանջները, հայց ներկայացնեն, դատական որոշում ստանան և թողնեն, որ շրջանի շերիֆը կատարի հեռացումը։

Քայլ 1. Համոզվեք, որ ունեք օրինական «just cause» (հիմնավոր պատճառ)

Լոս Անջելեսը գործում է որպես «just cause» (հիմնավոր պատճառի) իրավասություն, որտեղ հողատերերը սովորաբար չեն կարող դադարեցնել վարձակալությունը միայն այն պատճառով, որ վարձակալության պայմանագիրը լրանում է. պահանջվում է օրենքով ճանաչված պատճառ։ Ուղեցույցը առանձնացնում է երեք համընկնող իրավական ռեժիմ.

• Նահանգային մակարդակ (AB 1482, Civil Code §1946.2). Հիմնավոր պատճառը պահանջվում է 12 ամիս բնակվելուց հետո՝ թվարկելով ինչպես մեղքով պայմանավորված պատճառներ (չվճարում, պայմանագրի խախտում, խանգարում/nuisance, հանցավոր գործունեություն), այնպես էլ ոչ-մեղքով պատճառներ (սեփականատիրոջ/ընտանիքի ներգաղթ, Ellis-ի դուրսբերում, պետական հրաման, քանդում կամ էական վերանորոգում)։
• Լոս Անջելես քաղաք (Just Cause Ordinance, LAMC §165.00 և հաջորդող). Հիմնավոր պատճառը կիրառվում է 6 ամսից հետո կամ երբ վարձակալության առաջին ժամկետը լրանում է՝ ընդգրկելով միավորների մեծ մասը, ներառյալ ավելի նոր շենքերը, միընտանի տները և կոնդոները։
• Լոս Անջելես քաղաք (Rent Stabilization Ordinance, LAMC §151.09). 1978 թ. հոկտեմբերի 1-ին կամ ավելի վաղ կառուցված միավորների համար հիմնավոր պատճառը կիրառվում է անմիջապես՝ 14 թվարկված օրինական պատճառներով։
• Չմիավորված Լոս Անջելես շրջան (RSTPO, County Code Title 8, Ch. 8.52). Ունի իր սեփական մեղքով և ոչ-մեղքով կատեգորիաները, որոնք կիրառվում են միայն չմիավորված տարածքներում։

Հոդվածն ընդգծում է, որ «որն ավելի շատ պաշտպանություն է տալիս վարձակալին, այն էլ գերակայում է», և զգուշացնում է, որ տարածված սխալներն են՝ ենթադրելը, թե միընտանի տները կամ կորպորատիվ սեփականություն հանդիսացող վարձակալությունները ազատված են։ Հողատերերը պետք է հաստատեն իրավասությունը նախքան առաջ շարժվելը։

Քայլ 2. Հանձնեք ճիշտ դադարեցման ծանուցումը

Ծանուցումը գործընթացի առաջին քայլն է, և սխալ ծանուցումների օգտագործումը կամ օրերի սխալ հաշվարկը գործերի մերժման ամենատարածված պատճառն է։

Չվճարման ծանուցումներ.
3-օրյա «Վճարել կամ լքել» (Pay Rent or Quit) ծանուցումը պետք է նշի պարտք հանդիսացող ճշգրիտ վարձավճարը՝ միայն վարձավճարը, առանց ուշացման տույժերի կամ կոմունալ վճարների։ Լոս Անջելեսը սահմանում է շեմեր. Լոս Անջելես քաղաքում չվճարված վարձավճարը պետք է գերազանցի HUD-ի Fair Market Rent-ի (Արդար Շուկայական Վարձավճար) մեկ ամիսը. չմիավորված Լոս Անջելես շրջանում (ուժի մեջ 2026 թ. ապրիլի 16-ից)՝ պետք է գերազանցի FMR-ի երկու ամիսը։ Հանգստյան օրերն ու դատարանի տոները չեն հաշվվում 3-օրյա ժամկետի մեջ։

Բուժելի և ոչ-բուժելի պայմանագրի խախտումներ.

• 3-օրյա «Կատարել պայմանները կամ լքել» (Perform Covenants or Quit) ծանուցումը կիրառվում է ուղղելի խախտումների դեպքում (օրինակ՝ չթույլատրված ընտանի կենդանիներ)՝ վարձակալին թույլ տալով ուղղել խախտումը 3 դատական օրվա ընթացքում։
• 3-օրյա «Լքել» (Quit, անվերապահ) ծանուցումը կիրառվում է լուրջ, ոչ-բուժելի հիմքերի դեպքում, ինչպիսիք են վնասումը (waste), խանգարումը (nuisance), անօրինական գործունեությունը կամ չթույլատրված ենթավարձակալությունը։

Ոչ-մեղքով դադարեցումներ.
Ոչ-մեղքով պատճառները պահանջում են 30-օրյա ծանուցում (12 ամսից պակաս վարձակալների համար) կամ 60-օրյա ծանուցում (12 ամիս և ավելի, ըստ Civil Code §1946.1)։ Section 8/սուբսիդավորված վարձակալությունների համար պահանջվում է 90-օրյա ծանուցում։ Այս ծանուցումների համար հաշվվում է յուրաքանչյուր օրացուցային օր։

Ոչ-մեղքով ծանուցումները կրում են երկու լրացուցիչ կարևոր պահանջ.

• Տեղափոխման օգնություն (Relocation Assistance). AB 1482-ի համաձայն՝ հողատերերը պետք է վճարեն մեկ ամսվա վարձավճար ծանուցումից հետո 15 օրվա ընթացքում։ Քաղաքային RSO/JCO-ի համաձայն՝ գումարները դասակարգված են ըստ վարձակալի կատեգորիայի և, ուժի մեջ 2026 թ. հուլիսի 1-ից, տատանվում են 11,000 դոլարից (իրավասու) մինչև 27,400 դոլար (որակավորված՝ 62+ տարեկան, հաշմանդամ, կամ անչափահաս երեխաներ ունեցող վարձակալներ)։ Պահանջվող տեղափոխման վճարը բացակայող ոչ-մեղքով ծանուցումը անվավեր է։
• Ներկայացման պահանջ. Լոս Անջելես քաղաքում ծանուցումները պետք է ներկայացվեն Los Angeles Housing Department-ին (LAHD), և չներկայացնելը հանդիսանում է վարձակալի պաշտպանության հիմք։

Քայլ 3. Ներկայացրեք և հանձնեք unlawful detainer հայցը

Եթե ծանուցման ժամկետը լրանում է, առանց որ վարձակալը ուղղի խախտումը կամ դուրս գա, հողատերերը կարող են ներկայացնել UD Summons and Complaint (կանչ և բողոք) LA Superior Court-ում՝ մոտավորապես 240–450 դոլար ներկայացման վճարով։ 3-օրյա «վճարել կամ լքել» ծանուցման ժամկետը լրանալուց հետո ամբողջ վարձավճարի ընդունումը կարող է չեղարկել ծանուցումը և վերսկսել գործընթացը։

• Վարձակալները ստանում են ծանուցումը և ունեն 10 դատական օր՝ պատասխանելու համար (երկարացվել է 5 օրից՝ ուժի մեջ 2025 թ. հունվարի 1-ից, AB 2347-ի համաձայն)։
• Փոխարինող կամ փակցնել-և-փոստով հանձնումը երկարացնում է այս ժամկետը. Safe at Home ծրագրի մասնակիցները ստանում են 15 դատական օր։
• Վարձակալի պատասխանի բացակայության դեպքում հողատերերը կարող են դիմել բացակայությամբ (default) որոշման։
• Եթե վարձակալները պատասխանում են (սովորաբար Form UD-105-ով), գործը դառնում է արագացված՝ դատական նիստի նշանակմամբ դիմումից մոտավորապես 20 օր հետո։
• Ամբողջ գործընթացը սովորաբար տևում է 30–45 օր, հաճախ ավելի երկար։

Վարձակալները սովորաբար բարձրացնում են պաշտպանական փաստարկներ, ներառյալ՝ թերի կամ գերագնահատված ծանուցումներ, վճարված կամ առաջարկված վարձավճար, բնակելիության երաշխիքի (warranty of habitability) խախտում (Civil Code §§1941–1942), վրեժ (retaliation, §1942.5), խտրականություն՝ ներառյալ եկամտի աղբյուրի (source-of-income) կարգավիճակ, LAHD-ին չներկայացնելը, կամ մնացորդը FMR շեմերից ցածր լինելը։

Քայլ 4. Որոշում, տիրապետման հրաման (writ of possession) և շերիֆը

Հաղթելուց հետո դատարանները տալիս են տիրապետման որոշում (ներառյալ հետընթաց վարձավճարը, ծախսերը և երբեմն փաստաբանի վարձերը)։ Այնուհետև հողատերերը պահանջում են Writ of Possession (տիրապետման հրաման)՝ ուղղված շրջանի շերիֆին, որը միակ կողմն է, որ լիազորված է ֆիզիկապես հեռացնել վարձակալներին։ Շերիֆը փակցնում է ծանուցում, որը վարձակալներին տալիս է 5 օր՝ դուրս գալու համար նախքան կողպելը (CCP §§715.010–715.020, §1174)։ Վարձակալները կարող են պահանջել կատարման հետաձգում կամ խնդրել դատարաններին չեղարկել բացակայությամբ որոշումները։

CCP §1161.2-ի համաձայն՝ UD դատական գրառումները քողարկվում են 60 օրով և դառնում հանրային միայն այն դեպքում, եթե հողատերերը հաղթում են այդ ժամկետում։ Մերժված կամ կարգավորված գործերը չեն երևում որպես հանրային «վտարումներ»։

Ինչ հողատերերը երբեք չպետք է անեն

Դատական գործընթացից դուրս բոլոր գործողությունները հանդիսանում են անօրինական «ինքնագլուխ» (self-help) վտարում.

• Վարձակալներին կողպելը, կողպեքները փոխելը, կամ դռներ/պատուհաններ հեռացնելը
• Կոմունալ ծառայությունների անջատումը (ջուր, ջեռուցում, էլեկտրականություն, գազ)՝ Civil Code §789.3-ը թույլ է տալիս իրական վնասների փոխհատուցում գումարած մինչև 100 դոլար/օր և պարտադիր փաստաբանի վարձեր
• Վարձակալի իրերը հեռացնելը կամ պահելը
• Հետապնդում (Harassment)՝ Լոս Անջելես քաղաքի Tenant Anti-Harassment Ordinance-ը (TAHO, LAMC §45.30 և հաջորդող) թույլ է տալիս եռակի վնասների փոխհատուցում գումարած 2,000–10,000 դոլար քաղաքացիական տույժեր յուրաքանչյուր խախտման համար (ավելի բարձր՝ տարեց կամ հաշմանդամ վարձակալների դեպքում)
• Ներգաղթի կարգավիճակի մասին հաղորդելու սպառնալիքը՝ Civil Code §1940.35-ը թույլ է տալիս վերականգնել ամսական վարձավճարի 6–12 անգամը

Ինքնագլուխ կողպումները նաև զանցանք են (Penal Code §418), և կողպված վարձակալները կարող են միաժամանակ դասավորել բազմաթիվ պահանջներ։

Հաճախ տրվող հարցեր

Որքա՞ն է տևում վտարումը Լոս Անջելեսում։

Ճիշտ ծանուցման ժամկետը լրանալուց հետո վիճարկվող unlawful detainer-ները սովորաբար տևում են 30–45 օր՝ ներկայացումից մինչև որոշում, լրացուցիչ ժամանակով երդվյալ ատենակալների պահանջների կամ դատարանի ուշացումների դեպքում։ Ավելացրեք ծանուցման ժամկետը (3-ից 90 օր) և շերիֆի 5-օրյա փակցման ժամկետը։

Կարո՞ղ եմ վարձակալին վտարել ցանկացած գումարի չվճարման համար։

Ոչ։ Լոս Անջելես քաղաքը պահանջում է չվճարված վարձավճար, որը գերազանցում է HUD Fair Market Rent-ի մեկ ամիսը. չմիավորված Լոս Անջելես շրջանը պահանջում է FMR-ի երկու ամիս (ուժի մեջ 2026 թ. ապրիլի 16-ից)։

Իսկապե՞ս պետք է վճարեմ տեղափոխման օգնություն վտարելու համար։

Միայն ոչ-մեղքով դադարեցումների համար։ Մեղքով վտարումները չեն պահանջում տեղափոխման վճար, բայց ոչ-մեղքով ծանուցումները՝ առանց պահանջվող վճարների, անվավեր են։

Իմ վարձակալն առաջարկեց վճարել հետընթաց վարձավճարը 3-օրյա ծանուցումը հանձնելուց հետո։ Պե՞տք է ընդունեմ այն։

Եթե վարձակալները վճարում են 3 դատական օրվա ընթացքում, ծանուցումը բավարարվում է։ Ժամկետը լրանալուց հետո վարձավճար ընդունելը հավանաբար չեղարկում է ծանուցումը՝ պահանջելով, որ հողատերերը սկսեն նորից։

Կարո՞ղ եմ ինքս ներկայացնել unlawful detainer-ը, կամ անջատել կոմունալ ծառայությունները՝ գործն արագացնելու համար։

Հողատերերը կարող են ինքնուրույն ներկայացնել, թեև շատերը դիմում են փաստաբանների, քանի որ ծանուցման և հանձնման թերությունները ճակատագրական են։ Կոմունալ ծառայությունների անջատումը, կողպեքների փոխումը կամ իրերի հեռացումը հանդիսանում է անօրինական ինքնագլուխ վտարում (Civil Code §789.3, Penal Code §418)։

Որտե՞ղ պետք է ներկայացնեմ ծանուցումը, և ո՞ր գործակալությունն է կարգավորում իմ շենքը։

Լոս Անջելես քաղաքում ծանուցումները ներկայացվում են LAHD-ին։ Չմիավորված շրջանի հարցերն անցնում են DCBA-ի միջոցով։ Այլ միավորված քաղաքներն ունեն իրենց սեփական պահանջները։

Օգտակար պաշտոնական աղբյուրներ

• Los Angeles Housing Department (LAHD) — վարձակալների ռեսուրսներ
• Los Angeles County Department of Consumer and Business Affairs (DCBA)
• California Courts Self-Help — Վտարումներ (unlawful detainer)
• California Attorney General (oag.ca.gov)

Ստեղծեք ստուգված վարձակալի պրոֆիլներ կամ բացեք հողատիրոջ հաշիվ՝ պրոֆիլներն անվճար դիտելու համար։ Իմացեք ավելին CertRent-ի ռեսուրսների էջում։