Inquilinos afectados por incendios y precios abusivos en LA: sus derechos bajo el Código Penal §396

Las temporadas de incendios forestales en Los Ángeles hacen mucho más que amenazar viviendas; tensionan aún más un mercado de alquiler ya de por sí despiadado. Cuando miles de hogares pierden su vivienda al mismo tiempo, la demanda de las unidades que quedan se dispara y algunos propietarios y agentes de arrendamiento intentan sacar provecho. La ley de California anticipa exactamente esta situación. Durante una emergencia declarada, el Código Penal §396 convierte en delito subir los alquileres y otros precios por encima de un límite establecido.

Qué limita realmente el Código Penal §396

Disposiciones clave:

• Aumento máximo del 10% en unidades que ya se alquilaban previamente, en comparación con los precios anteriores a la emergencia.
• Tope del 160% del alquiler justo de mercado del HUD para las unidades que no se habían alquilado antes.
• Las protecciones se aplican aunque los solicitantes ofrezcan voluntariamente cantidades más altas.
• Cubre las tarifas de hoteles y moteles, así como restricciones relacionadas con desalojos.
• La infracción es un delito menor con penas de cárcel y multa.

Fuentes citadas:

• leginfo.legislature.ca.gov
• oag.ca.gov (en español)

¿Cuánto duran las protecciones? (Los incendios de 2025 y su estado en 2026)

De forma predeterminada, las protecciones del §396 rigen durante 30 días después de una declaración de emergencia, y durante 180 días para los servicios de reparación, reconstrucción y limpieza.

Se han documentado prórrogas hasta julio de 2026 para zonas del condado de Los Ángeles. Un caso real de enjuiciamiento vinculado al incendio Eaton (Eaton Fire) terminó con un agente de bienes raíces condenado a libertad condicional, servicio comunitario y un pago de 20.000 dólares.

Consulte el estado actual en:

• gov.ca.gov/newsroom
• oag.ca.gov (en español)

Sus derechos como inquilino tras el desplazamiento

Reducción del alquiler (rent abatement): Bajo la garantía implícita de habitabilidad y los §§1941–1942 del Código Civil de California, por lo general usted no debe pagar el alquiler completo por una unidad inhabitable o destruida.

Devolución del depósito de garantía: Su propietario debe devolverle el depósito, con un estado de cuenta detallado, dentro de los 21 días siguientes a su mudanza (Código Civil §1950.5).

Protecciones adicionales:

• El tope del §396 se aplica a la búsqueda de una unidad de reemplazo.
• Protección contra cierres ilegales (lockouts) sin una orden judicial.
• Posible elegibilidad para asistencia de reubicación bajo la Ordenanza de Estabilización de Alquileres (Rent Stabilization Ordinance) de Los Ángeles.

Guías relacionadas:

• guía sobre depósitos de garantía
• guía sobre asistencia de reubicación
• guía sobre habitabilidad y reparaciones

Recursos de contacto:

• Ciudad de LA: 311 o el LA Housing Department.
• Zonas no incorporadas del condado de LA: Department of Consumer and Business Affairs (DCBA).

Conceptos básicos del seguro de inquilino

Una póliza estándar HO-4 cubre:

• Cobertura de bienes personales por daños de fuego y humo (se recomienda el valor de reemplazo en lugar del valor real en efectivo).
• Pérdida de uso / Gastos de vida adicionales (Loss of Use / Additional Living Expenses, ALE) para vivienda temporal, comidas y costos de reubicación.
• Cobertura de responsabilidad civil por daños o lesiones de los que usted sea responsable.

Recomendaciones: fotografíe sus pertenencias, guarde los archivos en la nube, conserve los recibos y revise las cláusulas de su póliza relativas a incendios forestales.

Fuente de información:

• insurance.ca.gov o (800) 927-4357

Dónde denunciar el abuso de precios

Fiscal General de California (California Attorney General):

• oag.ca.gov/report (en español)
• (800) 952-5225

Fiscalía del condado de Los Ángeles (Los Angeles County District Attorney):

• da.lacounty.gov

Residentes de la ciudad de LA:

• housing.lacity.gov
• 311

Residentes de zonas no incorporadas del condado de LA:

• dcba.lacounty.gov
• (800) 593-8222

Pruebas que debe conservar: los montos de alquiler anterior y nuevo, los anuncios, las comunicaciones y las fechas.

Preguntas frecuentes

¿Es el tope del 10% por abuso de precios lo mismo que el tope anual de alquiler?

No. El tope de emergencia del §396 y el tope anual de alquiler de California son dos reglas distintas. Bajo la Ley de Protección al Inquilino (Tenant Protection Act, AB 1482), a la mayoría de las viviendas de alquiler de más de 15 años no se les puede subir el alquiler más de un 10% en total, o un 5% más el cambio local del costo de vida, lo que sea menor, en un período de 12 meses.

Guía relacionada: guía sobre el tope de alquiler de AB 1482

Mi propietario me subió el alquiler meses después del incendio. ¿Sigue siendo ilegal?

La ilegalidad depende de si las protecciones del §396 estaban activas cuando se produjo el aumento; dichas protecciones se prorrogaron hasta 2026.

¿Se aplican estas protecciones a un anuncio totalmente nuevo o a una ADU?

Las reglas pueden aplicarse a anuncios nuevos y a las ADU, pero los cálculos son diferentes; la determinación depende de los hechos de cada caso.

¿Puedo rescindir mi contrato de arrendamiento si mi unidad es inhabitable tras un incendio?

El contrato puede terminar por ministerio de la ley si la unidad queda destruida o realmente inhabitable; documente el estado de la unidad y notifique a su propietario por escrito.

¿Paga el seguro de inquilino un hotel tras una evacuación?

Normalmente sí, a través de la parte de Pérdida de Uso / Gastos de Vida Adicionales (Loss of Use / Additional Living Expenses) de su póliza, que reembolsa la vivienda temporal y los costos adicionales mientras usted no pueda vivir en su unidad.

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