La Estabilización de Renta (RSO) de LA explicada: cobertura, aumentos y desalojos

Introducción

Si usted renta un apartamento antiguo en la Ciudad de Los Ángeles, es muy probable que su vivienda esté protegida por la Ordenanza de Estabilización de Renta (RSO, por sus siglas en inglés), la ley de control de renta de la ciudad. El RSO limita cuánto puede subir su renta cada año, exige una razón legal para desalojarlo y obliga a los propietarios a pagar dinero de reubicación en muchas mudanzas sin culpa del inquilino. Esta guía explica qué cubre el RSO, cómo confirmar que su unidad califica y las reglas sobre aumentos, desalojos y reubicación vigentes en 2026. Es información educativa, no asesoría legal.

Una advertencia de entrada: «Los Ángeles» no es un solo reglamento. El RSO de la Ciudad de LA, la ordenanza aparte del Condado de LA para áreas no incorporadas y el límite estatal de AB 1482 son tres sistemas distintos. Esta guía trata sobre el RSO de la Ciudad de LA; la última sección le ayuda a determinar cuál rige su dirección.

Qué es el RSO y quién lo administra

El RSO es el Capítulo XV del Código Municipal de Los Ángeles (LAMC §151.00 y siguientes), administrado por el Departamento de Vivienda de Los Ángeles (LAHD). Cubre aproximadamente 624,000 unidades de renta en toda la ciudad. Para una unidad cubierta, el RSO hace tres cosas importantes: limita los aumentos anuales de renta a un porcentaje que publica el LAHD, exige una «causa justa» para terminar un arrendamiento y da derecho a muchos inquilinos desplazados a recibir ayuda de reubicación. Consulte el resumen del LAHD en housing.lacity.gov/rso.

El RSO controla el monto que un propietario puede cobrar y las razones por las que puede desalojar. La habitabilidad, los depósitos y la selección de inquilinos son leyes de California distintas que aplican a casi toda renta, sin importar si está bajo el RSO.

¿Está cubierta su unidad? La prueba del 1 de octubre de 1978

La prueba central de cobertura del RSO es la antigüedad del edificio. Por lo general, una unidad está cubierta si el edificio se construyó por primera vez (se emitió el certificado de ocupación) el 1 de octubre de 1978 o antes y es de alguno de estos tipos:

• Un apartamento, condominio o casa adosada (townhome);
• Un dúplex, o dos o más casas unifamiliares en el mismo lote;
• Una habitación en un hotel, motel o casa de huéspedes ocupada por el mismo inquilino durante 30 o más días consecutivos;
• Una unidad residencial adosada a un edificio comercial; o
• Una ADU o Junior ADU (y las casas móviles en parques de casas móviles).

Por lo general no están cubiertas por el RSO: una casa unifamiliar que es la única vivienda en su lote, la mayoría de las unidades construidas después del 1 de octubre de 1978 y las estancias de hotel/motel de menos de 30 días. Consulte la lista del LAHD en Qué está cubierto bajo el RSO.

Dos trampas que conviene conocer. Primero, una unidad sin permiso (como un garaje convertido) dentro de un edificio anterior a 1978 sigue estando cubierta por el RSO: la ilegalidad es problema del propietario, no una razón para que usted pierda protección. Segundo, «no RSO» no significa «sin protección». Puede confirmar el estado y el historial de su unidad usando las herramientas de parcelas de la ciudad —el Property Activity Report del LAHD y el campo RSO de ZIMAS— descritas en nuestra guía para consultar los registros de un edificio.

El registro, y por qué le importa a usted

Todo propietario bajo el RSO debe registrar la unidad anualmente ante el LAHD y pagar la cuota de registro. Esto se presenta a través del Rent Registry del LAHD. El registro importa a los inquilinos porque un propietario que no esté al día con el registro por lo general no puede legalmente subirle la renta ni proceder con ciertos desalojos hasta que cumpla. Si un propietario intenta aumentar su renta, es válido preguntar si la unidad está registrada.

Dos pequeños recargos pueden trasladarse a usted además de la renta, pero solo con aviso por escrito: la cuota del Programa de Cumplimiento Sistemático del Código (SCEP) de unos $2.83/mes y la cuota de registro del RSO de unos $1.61/mes. Son recargos, no parte de su renta base.

Cuánto puede subir la renta bajo el RSO

El aumento permitido por el RSO es del 3% para el período del 1 de julio de 2025 al 30 de junio de 2027. El LAHD ha confirmado que el aumento vigente del 1 de julio de 2026 al 30 de junio de 2027 es del 3%: una cifra fija, no un rango. Un propietario puede aumentar la renta bajo el RSO una vez cada 12 meses, con 30 días de aviso por escrito para un aumento del 10% o menos (Código Civil de California §827). Verifique la cifra publicada actual en la página de Protecciones para Inquilinos del LAHD.

Tenga en cuenta dos cambios importantes de 2026 que dejan desactualizados los consejos anteriores. A partir del 2 de febrero de 2026, la ciudad cambió la fórmula del RSO al 90% del CPI promedio, con una banda entre 1% y 4% (desapareció la antigua banda de 3% a 8%). La ciudad también eliminó el traspaso de servicios (utility passthrough): ya no aplica el antiguo 1% extra por gas y 1% por electricidad cuando el propietario paga esos servicios. Incluso bajo la nueva banda de 1%–4%, el LAHD ha mantenido la tasa publicada en 3% hasta mediados de 2027. Para un análisis más detallado, consulte nuestra guía sobre aumentos de renta bajo el RSO.

Desalojos: causa justa bajo el RSO

Bajo el RSO (LAMC §151.09), un propietario necesita una de un conjunto limitado de razones legales para terminar su arrendamiento: no puede ser desalojado simplemente porque un contrato terminó. Las razones se dividen en dos grupos. Las causas con culpa (at-fault) incluyen falta de pago de renta, una violación material del contrato, molestia o uso ilegal, y negarse a renovar un contrato similar. Las causas sin culpa (no-fault) incluyen la mudanza del propietario o su familiar, una orden gubernamental de desalojar, la demolición y el retiro permanente del mercado bajo la Ley Ellis (vea más abajo).

Un desalojo todavía requiere un caso en la corte: una demanda de detención ilegal (unlawful detainer). Un propietario nunca puede cambiar las cerraduras, cortar los servicios ni retirar sus pertenencias; solo el sheriff puede ejecutar un desalojo ordenado por la corte, y los bloqueos por cuenta propia (self-help lockouts) son ilegales bajo el Código Civil §789.3. Si recibe cualquier aviso, por lo general tiene 10 días hábiles de corte para responder una vez que le entreguen una citación judicial, y hay ayuda gratuita disponible. Consulte nuestra guía completa sobre desalojo por causa justa y organizaciones como Stay Housed LA (1-888-694-0040). Los propietarios también deben presentar los avisos de desalojo ante el LAHD; no presentarlos puede ser una defensa para el inquilino.

Desalojos sin culpa y dinero de reubicación

Cuando un propietario termina un arrendamiento bajo el RSO por una razón sin culpa, debe pagar ayuda de reubicación por unidad, con el monto fijado cada 1 de julio por el LAHD. Para el período del 1 de julio de 2026 al 30 de junio de 2027, los montos del RSO son:

• Inquilino elegible: $11,000 (menos de 3 años de arrendamiento) o $14,400 (3 años o más, o de bajos ingresos ≤80% del AMI).
• Inquilino calificado (62 años o más, con discapacidad o con un menor de edad): $23,150 (menos de 3 años) o $27,400 (3 años o más o de bajos ingresos).
• Monto reducido «Mom & Pop» (solo mudanza del propietario/familiar, edificio de 4 unidades o menos, condiciones estrictas): $10,550 (elegible) o $21,250 (calificado).

Trampas clave: el monto reducido «Mom & Pop» aplica únicamente a las mudanzas del propietario o su familiar, nunca a Ellis, demolición u órdenes gubernamentales, que pagan los montos completos anteriores. La reubicación por lo general es pagadera dentro de los 15 días del aviso. Las cifras y condiciones exactas están en el boletín oficial del LAHD, Boletín de Ayuda de Reubicación A; nuestra guía de reubicación desglosa los niveles.

La Ley Ellis (Código de Gobierno de California §7060) es la ley estatal que un propietario usa para salir por completo del negocio de renta y retirar todas las unidades. Paga la reubicación completa del RSO, requiere un aviso de 120 días (hasta un año para inquilinos de 62 años o más o con discapacidad que lo soliciten) y da a los inquilinos desplazados un derecho de preferencia si las unidades regresan al mercado dentro de los plazos establecidos por la ley. Consulte nuestra guía sobre la Ley Ellis.

¿No está bajo el RSO? El RSTPO del condado y AB 1482

Si su edificio se construyó después del 1 de octubre de 1978, o es una casa unifamiliar independiente, es probable que no esté cubierto por el RSO, pero seguramente aún tenga protecciones:

• Ordenanza de Causa Justa de la Ciudad de LA (JCO): cubre la mayoría de las rentas fuera del RSO en la ciudad (incluidas casas unifamiliares y condominios) después de 6 meses de arrendamiento; protección contra el desalojo solamente, con reubicación por mudanzas sin culpa. En ese caso, su límite de renta proviene de AB 1482.
• Condado de LA no incorporado (RSTPO): una ordenanza completamente aparte, administrada por el Departamento de Asuntos del Consumidor y Negocios (DCBA) del condado, para unidades construidas el 1 de febrero de 1995 o antes en áreas no incorporadas. Sus límites de 2026–27 son escalonados: 1.919% / 2.919% / 3.919%. Confirme que su dirección sea realmente no incorporada en dcba.lacounty.gov.
• AB 1482 estatal: el límite de respaldo del 5% más el CPI regional, hasta un 10%. Para la región de LA el límite es del 8.0% hasta el 31 de julio de 2026, y luego 8.7% a partir del 1 de agosto de 2026.

Las ciudades incorporadas como Santa Mónica, West Hollywood, Pasadena y Long Beach tienen sus propias reglas; nunca suponga que el RSO de la Ciudad de LA aplica allí.

Preguntas frecuentes

¿Cómo sé si mi apartamento está cubierto por el RSO?

Verifique el año de construcción del edificio (el RSO generalmente cubre edificios ocupados por primera vez el 1 de octubre de 1978 o antes, con dos o más unidades), luego confirme en el Property Activity Report del LAHD o en la herramienta de parcelas ZIMAS de la ciudad. El LAHD es la autoridad oficial sobre la cobertura.

¿Cuál es el aumento de renta del RSO en este momento?

Es del 3% hasta el 30 de junio de 2027. Un propietario puede aumentar la renta bajo el RSO solo una vez cada 12 meses con 30 días de aviso por escrito. La antigua banda de 3% a 8% y los recargos por servicios fueron reemplazados en febrero de 2026 por una banda de 1% a 4% sin traspaso de servicios.

Mi edificio no está bajo el RSO, ¿puede mi propietario subir la renta cuanto quiera?

Generalmente no. Las unidades fuera del RSO con más de 15 años de antigüedad suelen estar limitadas por AB 1482 (8.0% hasta el 31/7/26, luego 8.7%), y las unidades del condado no incorporado pueden estar bajo el RSTPO del condado. Solo las unidades genuinamente exentas (como construcción nueva de menos de 15 años) no tienen límite porcentual.

¿Pueden desalojarme solo porque terminó mi contrato?

No, de una unidad bajo el RSO. El propietario necesita una causa justa (LAMC §151.09), y las unidades fuera del RSO en la ciudad suelen estar protegidas por la Ordenanza de Causa Justa después de 6 meses. Todo desalojo requiere un caso en la corte; los bloqueos y los cortes de servicios son ilegales.

¿Cuánto dinero de reubicación recibiré por un desalojo sin culpa?

Para julio de 2026 a junio de 2027, los montos del RSO van desde $11,000 para un inquilino elegible hasta $27,400 para un inquilino calificado con 3 años o más o de bajos ingresos. Los montos reducidos «Mom & Pop» aplican solo a mudanzas del propietario en edificios pequeños, nunca a Ellis ni a demolición.

¿Me debe mi propietario intereses sobre mi depósito de seguridad?

Si está en una unidad bajo el RSO y su depósito ha sido retenido al menos un año, sí. La tasa de la Comisión de Ajuste de Renta de la ciudad para 2026 es del 3.03%. Consulte nuestra guía sobre depósitos de seguridad para conocer el límite del depósito (una renta mensual bajo AB 12) y la regla de devolución en 21 días.

Nota final

Esta guía es de educación general y no constituye asesoría legal. Las reglas de renta y las cifras en dólares cambian; confirme los números actuales con el LAHD o el DCBA del Condado de LA, y obtenga ayuda gratuita de una organización de asistencia legal para inquilinos antes de actuar sobre un aviso.