Inspección de entrada y salida en LA: reglas de fotos de la AB 2801 y tu depósito

Tu depósito de garantía suele ser la mayor suma reembolsable de un arrendamiento, y la mayoría de las disputas sobre él se ganan o se pierden por la documentación. California reescribió las reglas de esa documentación en 2024 y 2025: un nuevo requisito de fotografías (AB 2801), un tope de depósito más bajo, de un mes (AB 12), y un estándar de limpieza más estricto que ahora se suman a la ya establecida regla de devolución en 21 días. Para los inquilinos de Los Ángeles, además existe un pago de intereses exclusivo de la ciudad que a muchas personas se les debe y que nunca reclaman. Esta guía recorre paso a paso el proceso de inspección de entrada y de salida para que puedas proteger lo que te corresponde.

Empieza en la entrada: documenta la unidad antes de desempacar

Lo más valioso que puedes hacer para proteger tu depósito ocurre el primer día, antes de que llegue tu mobiliario. Recorre cada habitación y fotografía o graba en video el estado exacto de la unidad: pisos, alfombra, paredes, pintura, electrodomésticos, encimeras, sellado del baño, persianas, mallas de las ventanas y cualquier rayón, mancha u orificio ya existente. Ponle fecha y hora a todo. Esas imágenes se convierten en tu punto de referencia: el estado al que tu arrendador debe devolver la unidad, y nada más.

A partir del 1 de julio de 2025, la AB 2801 exige que el arrendador tome sus propias fotografías de la unidad inmediatamente antes del inicio de un nuevo arrendamiento, o al comienzo de este (Código Civil §1950.5). Pero no te confíes en las fotos del arrendador: en la práctica, la aplicación de la ley depende de la evidencia que tú puedas presentar en una disputa. Si tu edificio ofrece una lista de verificación escrita del estado de entrada, complétala con honestidad, anota cada defecto, guarda una copia firmada y adjunta tus fotos. Si no la ofrece, haz tu propia lista y envíala por correo electrónico al arrendador para que quede un registro con fecha.

El tope de depósito de un mes (AB 12)

Desde el 1 de julio de 2024, por regla general un arrendador de California no puede exigir ni recibir un depósito de garantía superior a un mes de renta, ya sea que la unidad esté amueblada o sin amueblar (Código Civil §1950.5(c), modificado por la AB 12). Esto es adicional a tu primer mes de renta.

Una excepción limitada para arrendadores pequeños permite hasta dos meses de renta, pero solo si el arrendador es una persona natural (o una LLC cuyos miembros sean todos personas naturales) y posee no más de dos propiedades residenciales de alquiler que contengan un total de no más de cuatro unidades. Aun así, un miembro del servicio militar en servicio activo siempre tiene el tope de un mes. Una trampa clave: el arrendador no puede eludir el tope reetiquetando el dinero como "cuota de entrada", "cuota de limpieza", "depósito de llaves" o "cuota por mascota". Si un cargo funciona como garantía contra daños o incumplimiento, cuenta para el tope de un mes, y California no reconoce depósitos no reembolsables en absoluto. Nuestra guía sobre el tope de depósito de la AB 12 lo cubre en detalle.

AB 2801: el requisito de fotos que inclina la balanza hacia los inquilinos

La AB 2801 introdujo de forma escalonada tres reglas de documentación distintas que, en conjunto, hacen mucho más difícil que un arrendador deduzca por "daños" que no puede probar:

• 1 de julio de 2024: se endureció el estándar de limpieza. Un arrendador solo puede deducir los costos de limpieza razonablemente necesarios para devolver la unidad al mismo nivel de limpieza que tenía al inicio de tu arrendamiento. Los arrendadores ya no pueden exigir limpieza profesional como condición del contrato, ni cobrarte por dejar la unidad más limpia de como estaba cuando te mudaste. La antigua deducción obligatoria por "limpieza profesional de alfombras" quedó abolida.
• 1 de abril de 2025: fotos de salida y posteriores a la reparación. El arrendador debe fotografiar la unidad dentro de un plazo razonable después de que devuelvas la posesión pero antes de cualquier reparación o limpieza, y de nuevo después de que se realice el trabajo.
• 1 de julio de 2025: fotos de entrada. Para los arrendamientos que comiencen en esa fecha o después, el arrendador debe fotografiar la unidad al inicio del arrendamiento.

Esto es lo importante: todo estado de cuenta con deducciones detalladas debe ir acompañado ahora de las fotografías y de una explicación escrita del costo. Un arrendador que te cobra por un daño pero no puede presentar fotos de entrada frente a las de salida que muestren ese daño está en una posición legal muy débil. Esta es la herramienta documental nueva más poderosa que tiene un inquilino de California, que es precisamente la razón por la que tus propias fotos con fecha y hora son tan valiosas.

Usa la inspección previa a la salida: es tu mejor derecho desaprovechado

Antes de irte, tienes derecho a una "inspección inicial" gratuita conforme al Código Civil §1950.5(f). En las dos semanas previas a tu fecha de salida, solicítala. El arrendador debe darte al menos 48 horas de aviso por escrito y luego recorrer la unidad contigo (a menos que renuncies al recorrido), entregándote una lista detallada de las deducciones que en ese momento pretende hacer.

La clave es que esa lista llega mientras todavía tienes tiempo de arreglar los detalles por tu cuenta: tapar orificios de clavos, limpiar el horno, reemplazar una persiana faltante, y así evitar el cargo por completo. Muchos inquilinos se saltan este paso y solo se enteran de las deducciones después de haber entregado las llaves, cuando ya es demasiado tarde para remediar algo. Aprovéchala. Luego, el día de tu salida, repite el recorrido fotográfico completo que hiciste al entrar, y envía al arrendador tu dirección postal por escrito para que empiece a correr el plazo de devolución.

Qué puede y qué no puede deducir un arrendador

Conforme al Código Civil §1950.5(b), un arrendador solo puede deducir por: renta impaga; daños causados por ti o tus invitados más allá del desgaste normal; limpieza para restaurar la unidad a su nivel de limpieza de entrada; y el reemplazo de artículos como llaves si tu contrato lo autoriza. Esa es la lista completa.

Lo que un arrendador no puede deducir: desgaste normal (pintura descolorida, desgaste menor de alfombra, pequeños orificios de clavos, acabados desgastados por el uso normal); defectos que existían antes de que te mudaras; ni nada tratado como una cuota no reembolsable. Los tribunales por lo general consideran que repintar y recambiar alfombras en sus ciclos normales de vida útil son un costo del arrendador; una regla práctica común (no estatutaria) que usan los defensores de inquilinos es de aproximadamente 2 a 3 años de vida útil para la pintura interior y hasta unos 10 años para la alfombra, prorrateados según la vida útil restante. Preséntalo como una orientación, no como una línea legal rígida.

Una regla de documentación más: si las deducciones por reparaciones y limpieza juntas superan los $125, el arrendador debe adjuntar documentos de respaldo (facturas, recibos o, en el caso de su propia mano de obra, un desglose escrito de la tarifa por hora y el tiempo empleado) (§1950.5(g)). Si las deducciones son de $125 o menos, esos documentos no se exigen automáticamente, pero puedes reclamarlos dentro de los 14 días.

El plazo de devolución de 21 días y la capa de intereses de la Ciudad de LA

Dentro de los 21 días calendario posteriores a tu salida, el arrendador debe devolver la totalidad de tu depósito o entregar un estado de cuenta detallado de las deducciones junto con cualquier saldo restante (§1950.5(g)). Veintiún días calendario, no días hábiles. Si las reparaciones realmente no pueden terminarse a tiempo, el arrendador puede enviar un estimado de buena fe y luego los documentos reales dentro de los 14 días posteriores a su finalización.

Si alquilas una unidad cubierta por la RSO en la Ciudad de Los Ángeles (por lo general un edificio con un certificado de ocupación emitido por primera vez antes del 1 de octubre de 1978), tu arrendador también te debe intereses sobre cualquier depósito retenido durante al menos un año. La Comisión de Ajuste de Rentas (Rent Adjustment Commission) fija la tasa anualmente; según el boletín oficial del LAHD, la tasa es del 3.03% para 2026 (fue del 4.32% en 2025 y del 0.52% en 2024). Esta es una obligación exclusiva de la ciudad: los arrendadores en zonas no incorporadas del Condado de LA y los edificios no cubiertos por la RSO no la deben por defecto. Si has estado durante años en un apartamento de renta estabilizada en LA, los intereses acumulados y no pagados pueden sumar bastante, y se devuelven junto con tu depósito. Consulta nuestra descripción general de las protecciones de la RSO en LA para saber cómo confirmar el estatus de tu edificio.

Cómo recuperar un depósito retenido indebidamente

Si pasan los 21 días sin depósito y sin estado de cuenta detallado, el arrendador está en incumplimiento. Tu camino a seguir:

• Envía una carta de reclamo por escrito. Cita el Código Civil §1950.5, indica tu fecha de salida, exige la totalidad del depósito más (si estás en una unidad RSO) los intereses acumulados, adjunta tus propias fotos de entrada y salida, y fija un plazo corto de 7 a 14 días. Envíala por un medio con seguimiento.
• Presenta una demanda en el tribunal de reclamos menores (small claims). Si sigue sin pagarse, demanda en el tribunal de reclamos menores de California; no se permiten abogados, y el límite jurisdiccional individual se elevó a $12,500 (verifica el tope vigente antes de presentar la demanda). La carga de probar que las deducciones fueron razonables recae en el arrendador.
• Solicita la sanción por mala fe. Si el arrendador retuvo el depósito de mala fe, el tribunal puede otorgarte hasta el doble del depósito en daños estatutarios, además de tus daños reales (§1950.5(l)). Un depósito de $2,000 retenido indebidamente puede exponer al arrendador a hasta $6,000.

La ventaja real está en la combinación: el plazo de 21 días, las fotos de la AB 2801, el multiplicador del doble y un foro de reclamos menores donde el arrendador carga con la prueba. La documentación es lo que gana estos casos, y por eso los hábitos de inspección al inicio y al final de tu arrendamiento importan tanto. Si te estás preparando para solicitar tu próximo lugar, un buen historial de depósitos devueltos y arrendamientos impecables es exactamente el tipo de trayectoria que un perfil de inquilino verificado puede ayudarte a llevar contigo.

Preguntas frecuentes

¿Puede mi arrendador en LA obligarme a pagar una limpieza profesional de alfombras cuando me mude?

No. Desde el 1 de julio de 2024, la AB 2801 prohíbe a los arrendadores exigir limpieza profesional como condición del contrato y cobrarte por dejar la unidad más limpia de como estaba al entrar. Solo pueden deducir los costos de limpieza necesarios para devolver la unidad a su nivel de limpieza original, y deben documentar esos costos con fotos y una explicación.

¿Qué pasa si mi arrendador nunca tomó fotos de entrada?

La AB 2801 exige que los arrendadores tomen fotos de entrada para los arrendamientos que comiencen el 1 de julio de 2025 o después, y fotos de salida y posteriores a la reparación desde el 1 de abril de 2025. Un arrendador que deduce por un daño pero no puede presentar fotos del antes y el después está en una posición débil. Sin importar lo que haga el arrendador, toma tus propias fotos con fecha y hora al entrar y al salir: esa evidencia es en la que te apoyarás en reclamos menores.

¿Cuánto puede cobrarme un arrendador por un depósito de garantía en Los Ángeles?

Por lo general, un mes de renta, adicional al primer mes de renta (AB 12, vigente desde el 1 de julio de 2024). Un arrendador pequeño que califique (una persona natural o una LLC formada solo por personas naturales que posea no más de dos propiedades con un total de cuatro unidades) puede cobrar hasta dos meses, pero nunca a un miembro del servicio militar. Cualquier cargo que funcione como garantía cuenta para el tope, sin importar cómo se etiquete.

¿Cuánto tiempo tiene mi arrendador para devolver mi depósito?

Veintiún días calendario desde que te mudas. Dentro de ese plazo debe devolver la totalidad del depósito o enviar un estado de cuenta detallado de las deducciones con cualquier saldo. Si las deducciones superan los $125, debe adjuntar recibos o facturas. Dale al arrendador tu dirección postal por escrito para que no haya excusa para el retraso.

¿Recibo intereses sobre mi depósito?

Solo si alquilas una unidad cubierta por la RSO en la Ciudad de Los Ángeles (por lo general un edificio anterior a octubre de 1978) y tu depósito se ha retenido durante al menos un año. La tasa de la ciudad es del 3.03% para 2026. Las unidades en zonas no incorporadas del Condado de LA y los edificios no cubiertos por la RSO no deben intereses por depósito de forma predeterminada. Se pagan anualmente durante el arrendamiento o se devuelven con tu depósito al salir.

Mi arrendador se quedó con mi depósito por un daño que yo no causé. ¿Qué puedo hacer?

Envía un reclamo por escrito citando el Código Civil §1950.5 con tus fotos adjuntas, luego demanda en reclamos menores (límite alrededor de $12,500). El arrendador debe probar que las deducciones fueron razonables, y si retuvo de mala fe el tribunal puede otorgarte hasta el doble del depósito más tus daños reales. El desgaste normal y los defectos preexistentes nunca son deducciones lícitas.

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