La Ley Ellis en Los Ángeles: cómo un arrendador puede retirar todas las unidades para desalojar (y cómo detectar un desalojo falso)

Por el equipo editorial de CertRent · Actualizado en julio de 2026 · Revisado con fuentes oficiales de California y Los Ángeles

Qué es realmente la Ley Ellis

La Ley Ellis (Ellis Act) es una ley estatal de California, las secciones 7060 a 7060.7 del Código de Gobierno (Government Code). Se aprobó para garantizar a los arrendadores una cosa: ninguna ciudad puede obligar al propietario de una propiedad a permanecer en el negocio del alquiler contra su voluntad. Por eso, incluso en una ciudad con un fuerte control de renta, un arrendador puede retirar sus unidades del mercado de alquiler y terminar todos los contratos de arrendamiento para lograrlo.

La palabra clave es todas. Un arrendador no puede usar la Ley Ellis para desalojar a los inquilinos de las unidades 3 y 7 mientras sigue alquilando las unidades 1, 2 y 4. Cada arrendamiento residencial de la propiedad debe terminarse en conjunto como parte de una salida genuina del negocio del alquiler. Un "Ellis parcial" dirigido a unos pocos inquilinos incómodos no es en absoluto un retiro Ellis válido, y esa única regla es la razón más común por la que los desalojos Ellis de mala fe se desmoronan.

El papeleo que exige un retiro Ellis legítimo en LA

En la Ciudad de Los Ángeles, la Ley Ellis se superpone a la Ordenanza de Estabilización de Rentas (RSO). Las disposiciones Ellis de la ciudad se encuentran en las secciones 151.22 a 151.28 del Código Municipal de Los Ángeles (LAMC), y el retiro Ellis figura como una causa legítima de desalojo sin culpa (no-fault) bajo el LAMC 151.09. Un retiro legal deja un rastro documental visible, que es una de las cosas más fáciles de verificar para un inquilino:

• El arrendador debe presentar un Aviso de Intención de Retiro (Notice of Intent to Withdraw) de las unidades ante el Departamento de Vivienda de Los Ángeles (LAHD).
• El arrendador debe registrar un memorando de ese retiro ante el Registrador-Registrador del Condado de Los Ángeles (Registrar-Recorder), lo que impone una "restricción de escritura" pública sobre la propiedad, vinculándola a las reglas de re-alquiler de Ellis durante años.
• El arrendador debe entregar a cada inquilino un aviso por escrito y pagar la asistencia de reubicación.

Si un arrendador le dice que está "aplicando el Ellis" al edificio pero no ha presentado nada ante el LAHD ni registrado nada ante el Condado, eso es una señal de alerta grave. Puede verificar una presentación contactando al LAHD a través de housing.lacity.gov o llamando a la línea 311 de la ciudad, y puede buscar documentos registrados a través del Registrador-Registrador del Condado.

Plazos de aviso: 120 días, o un año completo

El plazo de aviso Ellis estándar es de 120 días a partir de la fecha en que el arrendador presenta el aviso de intención de retiro. Ese es el tiempo mínimo que usted tiene antes de que se le pueda exigir que se marche.

El plazo se extiende a un año completo para los inquilinos que califican como protegidos. Bajo la Ley Ellis y la ordenanza de LA, un inquilino de al menos 62 años o con una discapacidad tiene derecho a la prórroga de un año, y LA extiende una protección comparable a ciertos hogares de larga permanencia y de bajos ingresos. Es fundamental saber que este plazo más largo no es automático: por lo general debe notificar a su arrendador por escrito que califica dentro de un plazo de 60 días a partir del aviso de intención de retiro del arrendador. Si deja pasar ese plazo, puede perder el tiempo adicional, así que si usted es un inquilino de la tercera edad o con discapacidad, responda por escrito con rapidez y conserve una prueba.

La asistencia de reubicación que le corresponde

Debido a que un retiro Ellis es un desalojo sin culpa, la Ciudad de LA exige que el arrendador pague asistencia de reubicación permanente a los inquilinos desplazados. El LAHD fija estos montos según un esquema escalonado: una cantidad base para los inquilinos "elegibles" (eligible) y una cantidad más alta para los inquilinos "calificados" (qualified) (por lo general personas de 62 años o más, inquilinos con discapacidad, hogares con hijos menores, e inquilinos de bajos ingresos o de larga permanencia), y la cifra también varía según el tamaño y la duración de su arrendamiento.

El LAHD ajusta estas cantidades en dólares, normalmente cada año, así que en lugar de fiarse de una cifra que quizá ya esté desactualizada, confirme el monto vigente publicado directamente por el LAHD antes de aceptar nada. El esquema de reubicación actual está publicado en housing.lacity.gov. El dinero de reubicación es un derecho suyo, no un favor, y aceptar un acuerdo paralelo de "efectivo por llaves" (cash for keys) que sea menor que el pago de reubicación obligatorio suele significar dejar dinero sobre la mesa.

Restricciones de re-alquiler y su derecho de preferencia

La Ley Ellis no se limita a permitir que un arrendador vacíe un edificio y lo vuelva a alquilar de inmediato a precio de mercado. La ley estatal y la ordenanza de LA imponen restricciones que acompañan a la propiedad hasta por diez años, y son los dientes que impiden que Ellis se convierta en un mecanismo para restablecer la renta:

• Dos años: Si el propietario vuelve a poner las unidades en el mercado de alquiler dentro de los dos años posteriores al retiro, queda expuesto a una responsabilidad significativa. La ciudad y los inquilinos desplazados pueden demandar, y los tribunales pueden otorgar daños reales e incluso punitivos (ejemplares) por un retiro de mala fe.
• Cinco años: Si las unidades se vuelven a ofrecer en alquiler dentro de los cinco años, deben ofrecerse a la renta que estaba vigente cuando se terminaron los arrendamientos (más cualquier aumento anual permitido), y las unidades por lo general siguen sujetas a la estabilización de rentas. Un arrendador no puede usar un rodeo de cinco años para escapar de los niveles de renta de la RSO.
• Diez años: Si las unidades se vuelven a ofrecer en alquiler dentro de los diez años, primero deben ofrecerse de nuevo a los inquilinos desplazados antes que a nadie más. Este es el derecho de preferencia del inquilino (right of first refusal).

Para conservar su derecho de preferencia, por lo general debe solicitarlo por escrito. Cuando sea desplazado, notifique al arrendador por escrito que desea que le ofrezcan la unidad si alguna vez vuelve al mercado, y proporcióneles una dirección donde puedan localizarlo (actualícela si se muda). Sin esa solicitud registrada, el arrendador puede no estar obligado a buscarlo. Conserve una copia.

Ciudad de LA vs. Condado de LA vs. otras ciudades

La Ley Ellis es una ley estatal, por lo que se aplica en toda California, pero las reglas locales que la rodean difieren:

• Ciudad de Los Ángeles: Las unidades bajo la RSO están cubiertas por el LAMC 151.22-151.28, con la presentación ante el LAHD, el registro, la reubicación y las restricciones de re-alquiler mencionadas arriba.
• Zonas no incorporadas del Condado de LA: La Ordenanza de Estabilización de Rentas y Protecciones al Inquilino (RSTPO) del Condado reconoce los retiros Ellis y tiene sus propias disposiciones de reubicación y re-alquiler. Verifique los detalles con el Departamento de Asuntos del Consumidor y Comerciales del Condado de LA (DCBA) en dcba.lacounty.gov.
• Otras ciudades: Santa Mónica, West Hollywood, Beverly Hills y Glendale gestionan cada una sus propios programas de renta y reubicación por encima de la Ley Ellis, y sus cifras y procedimientos no son iguales a los de la Ciudad de LA.

Cómo distinguir un retiro Ellis legítimo de uno ilegal

Un retiro Ellis genuino tiene una huella consistente. Uno ilegal o de mala fe suele infringir una de estas reglas:

• Solo se desalojan algunas unidades. Si el arrendador sigue alquilando otras unidades del mismo edificio, no es un retiro Ellis válido.
• No se presentó ni registró nada. Sin aviso de intención ante el LAHD y sin memorando registrado, no hay Ellis legal.
• Le ofrecen dejarlo quedarse por más renta. "Nos salimos del negocio, a menos que pague $500 más" es un aumento de renta disfrazado de Ellis, no una salida real.
• Las unidades reaparecen rápidamente. Nuevos anuncios, un cambio a un inquilino de precio de mercado, o una conversión rápida a alquileres de corto plazo (Airbnb) dentro del período de restricción pueden generar daños.
• No se paga reubicación. Omitir la asistencia de reubicación obligatoria es una infracción por sí sola.

Si detecta cualquiera de estas señales, no se limite a mudarse. Contacte al LAHD (311) o a un abogado de inquilinos o una organización de asistencia legal como la Legal Aid Foundation of Los Angeles para comprobar si el retiro es real. Los inquilinos han ganado demandas contra arrendadores que usaron Ellis de mala fe, recuperando daños y a veces sus hogares.

Preguntas frecuentes

¿Puede mi arrendador desalojarme con Ellis aunque yo tenga control de renta?

Sí. La Ley Ellis se diseñó específicamente para permitir que los arrendadores salgan del negocio del alquiler incluso en edificios con estabilización de rentas, de modo que estar cubierto por la RSO por sí solo no detiene un retiro genuino. Lo que sí le otorga es el paquete completo de protecciones: aviso adecuado, asistencia de reubicación, restricciones de re-alquiler y un derecho de preferencia.

¿Cuánto tiempo tengo antes de que deba mudarme?

Al menos 120 días a partir del aviso de intención de retiro del arrendador. Si tiene 62 años o más o una discapacidad (y en LA, ciertos otros inquilinos calificados), puede extenderlo a un año, pero por lo general debe notificar al arrendador por escrito, dentro de los 60 días, que usted califica. Responda siempre por escrito y conserve una prueba de la fecha.

¿Qué pasa si el arrendador vuelve a alquilar el edificio después de desalojar a todos?

Ahí es donde entran en acción las restricciones de re-alquiler. Dentro de cinco años, las unidades deben volver a ofrecerse a la renta anterior y permanecer bajo la estabilización de rentas; dentro de diez años, deben ofrecerse primero a los inquilinos desplazados. Volver a alquilar demasiado pronto o de mala fe puede exponer al propietario a daños reales y punitivos, y tanto la ciudad como los inquilinos pueden demandar.

¿Cuánto dinero de reubicación recibiré?

El LAHD fija montos escalonados según si usted es un inquilino "elegible" o "calificado" y según el tamaño y la duración de su arrendamiento, y las cifras se actualizan periódicamente. Como las cantidades exactas en dólares cambian, confirme el esquema vigente directamente con el LAHD en housing.lacity.gov antes de aceptar cualquier pago o acuerdo paralelo.

¿Cómo conservo mi derecho a regresar?

Entregue al arrendador un aviso por escrito de que desea la preferencia sobre la unidad y una dirección donde puedan localizarlo, y mantenga esa dirección actualizada hasta por diez años. Sin una solicitud escrita registrada, puede perder la capacidad práctica de hacer valer su derecho de preferencia aunque la ley se lo conceda.

Dónde encaja CertRent

Un retiro Ellis a menudo significa buscar un nuevo hogar en un plazo ajustado, a veces con un desplazamiento en su historial que un nuevo arrendador podría malinterpretar. CertRent es una plataforma gratuita y verificada de perfiles de inquilino que le permite llevar consigo su historial de alquiler, referencias y buena reputación, para que pueda postularse rápidamente y demostrarle a un futuro arrendador que un desalojo Ellis sin culpa no fue culpa suya. Esta guía es educativa y no constituye asesoría legal; para asesoría sobre su situación específica, contacte al LAHD, al DCBA del Condado de LA o a un abogado de inquilinos.