Cómo funciona legalmente el desalojo en NYC (guía para propietarios)

Desalojar a un inquilino en la Ciudad de Nueva York es un proceso judicial, y únicamente un proceso judicial. Si usted es dueño o administra una propiedad de alquiler aquí, lo más importante que debe entender es que nunca puede sacar a un inquilino por su cuenta, sin importar cuánto atraso tenga en el pago del alquiler ni con qué claridad haya incumplido el contrato. Un inquilino que todavía vive en la unidad es un ocupante legal con derechos, y la única forma lícita de sacarlo es ganar un caso en el Tribunal de Vivienda (Housing Court) y que un marshal o sheriff de la ciudad lleve a cabo el desalojo. Esta guía explica cómo funciona realmente ese proceso en 2026, paso a paso, para que usted se mantenga dentro de la ley y se proteja de sanciones graves. Está escrita para propietarios que quieren hacer las cosas correctamente. No es asesoría legal y, para cualquier caso que no sea el más sencillo, debería hablar con un abogado.

Dos tipos de casos de desalojo

Casi todos los desalojos residenciales en NYC son uno de dos tipos de "procedimiento sumario" (summary proceeding) que se presentan en la Parte de Vivienda del Tribunal Civil:

• Procedimiento por falta de pago (nonpayment). Usted demanda porque el inquilino debe alquiler y usted quiere el dinero o la posesión de la unidad. El inquilino normalmente puede detener el caso en casi cualquier momento pagando todo lo que debe.
• Procedimiento por retención de la vivienda (holdover). Usted quiere que el inquilino se vaya por un motivo distinto al alquiler impago: el contrato terminó y usted no lo va a renovar (sujeto a los límites que se explican abajo), el inquilino incumplió una cláusula importante del contrato, hay actividad ilegal, o el inquilino se quedó después de que terminara el arrendamiento. Aquí el dinero no es lo importante; lo es la posesión.

Elegir el tipo equivocado, o hacer mal una notificación, es la razón más común por la que se desestiman los casos y los propietarios tienen que empezar de nuevo meses después. Esto explica en gran parte por qué un abogado se paga solo.

Paso 1: La notificación previa (predicate notice)

Casi nunca se va directamente al tribunal. Nueva York exige primero una "notificación previa" (predicate notice): una advertencia por escrito que le da al inquilino la oportunidad de resolver el problema o mudarse. Si entrega la notificación equivocada, o la omite, el caso está muerto desde el inicio.

Situación	Notificación requerida (2026)	Qué le da al inquilino
El inquilino debe alquiler	Requerimiento de pago de 14 días (por escrito)	14 días para pagar el monto total adeudado o mudarse. Los requerimientos verbales ya no están permitidos.
El inquilino violó una cláusula del contrato que se puede subsanar	Notificación para subsanar (Notice to Cure)	Por lo general, al menos 10 días para corregir la violación antes de que usted pueda terminar el contrato.
La violación no se subsanó, o es un incumplimiento no subsanable	Notificación de terminación (Notice of Termination)	Termina el arrendamiento en una fecha indicada; luego usted puede presentar un holdover.
Terminar un arrendamiento mes a mes o ya vencido	Notificación de no renovación / terminación — 30, 60 o 90 días	30 días si el inquilino ocupó la unidad menos de 1 año; 60 días de 1 a 2 años; 90 días para 2 años o más.

El plazo de la notificación depende de cuánto tiempo ha vivido allí el inquilino, así que cuente con cuidado y guarde prueba de cómo y cuándo la entregó. Si usa un contrato de arrendamiento por escrito o necesita un punto de partida para un requerimiento de pago o una notificación de terminación correctos, nuestras plantillas gratuitas de documentos de NY pueden ayudarle a que el formato sea el adecuado, pero las plantillas son un punto de partida, no un sustituto de la revisión en un caso disputado.

Paso 2: La ley Good Cause Eviction puede limitar sus motivos

Desde 2024, la ley de Nueva York Good Cause Eviction (desalojo con causa justa) protege a muchos inquilinos a precio de mercado que no están ya cubiertos por la estabilización de rentas (rent stabilization). Donde aplica, usted no puede simplemente negarse a renovar un contrato ni desalojar sin una "causa justa" enumerada en la ley (como la falta de pago del alquiler lícito, una violación importante del contrato, o que el dueño necesite la unidad para uso personal), y los aumentos de alquiler por encima de cierto límite pueden impugnarse por ser irrazonables.

Good Cause es de adopción voluntaria (opt-in) para muchas localidades, pero aplica ampliamente en la Ciudad de Nueva York, con exenciones importantes: edificios ocupados por el dueño con pocas unidades, ciertas construcciones nuevas, unidades que ya están reguladas, y viviendas por encima de un umbral de alquiler alto, entre otras. Si una unidad específica está cubierta o no es algo genuinamente complicado. Antes de presentar un holdover basado en la no renovación, confirme si Good Cause aplica a su edificio. Adivinar mal le hace perder meses.

Paso 3: Presentar la demanda en el Tribunal de Vivienda

Una vez que ha vencido el plazo de su notificación y el problema no se ha resuelto, usted (o su abogado) presenta una Notificación de Petición y Petición (Notice of Petition and Petition) en la Parte de Vivienda del Tribunal Civil del condado (borough) donde se encuentra la propiedad. Luego los documentos deben entregarse (servirse) correctamente al inquilino, normalmente por medio de un notificador judicial con licencia (process server), siguiendo reglas estrictas sobre cómo y cuándo.

1. Presente la petición y pague la tarifa de presentación.
2. Haga que se le notifique al inquilino correctamente (entrega personal, sustituta, o "conspicua" / clavar y enviar por correo (nail-and-mail), con los envíos por correo de seguimiento).
3. El inquilino tiene la oportunidad de responder y presentar defensas (notificación defectuosa, reparaciones pendientes, cobro excesivo de alquiler, discriminación y más).
4. El tribunal programa una primera comparecencia. Muchos casos se resuelven aquí mediante una "estipulación" (stipulation) por escrito, a menudo un plan de pagos o una fecha de mudanza.
5. Si no hay acuerdo, el caso avanza hacia un juicio ante un juez.

Paso 4: La sentencia, la orden y el marshal

Si usted gana, el tribunal emite una sentencia de posesión (judgment of possession) y una orden de desalojo (warrant of eviction). Aquí está la parte que los propietarios entienden mal con más frecuencia: la orden no le permite a usted sacar al inquilino. Autoriza a un marshal de la Ciudad de Nueva York (o sheriff) a hacerlo. El marshal debe entregarle al inquilino una Notificación de Desalojo (Notice of Eviction) por separado, con al menos 14 días de aviso, antes de llevar a cabo físicamente el desalojo. Solo el marshal puede entrar y sacar a los ocupantes. En esa etapa, su tarea es esperar, cooperar con el marshal y organizar el almacenamiento lícito de cualquier pertenencia según se le indique. Incluso después de una sentencia, a veces los inquilinos pueden pedirle al tribunal que detenga o retrase el desalojo (una "orden para mostrar causa" u order to show cause), especialmente si ahora pueden pagar o demostrar dificultades económicas.

¿Cuánto tarda realmente?

No existe tal cosa como un desalojo rápido en NYC. Incluso un caso limpio y sin disputa por falta de pago suele tardar varios meses desde la primera notificación hasta que un marshal llega a la puerta. Un holdover disputado, un caso con defensas, aplazamientos, o un inquilino que pide más tiempo, fácilmente puede durar de seis meses a un año o más. La saturación de los tribunales y el derecho del inquilino a un abogado en muchos casos alargan aún más las cosas. Presupueste la demora, siga reuniendo pruebas y no deje que la frustración lo empuje a hacer justicia por mano propia.

Cuándo contratar a un abogado

Se le permite representarse a sí mismo en el Tribunal de Vivienda, y para un caso sencillo y sin disputa por falta de pago quizás lo haga. Pero debería considerar seriamente a un abogado de propietario-inquilino cuando:

• El arrendamiento tiene renta estabilizada (rent-stabilized) o posiblemente está cubierto por Good Cause Eviction.
• El inquilino tiene abogado, presenta defensas o contrademanda por las condiciones de la vivienda.
• Es un holdover basado en una violación del contrato, actividad ilegal o no renovación.
• Su propiedad está a nombre de una LLC o corporación: por lo general las entidades deben comparecer por medio de un abogado.
• No está seguro de que su notificación previa fuera correcta. Una notificación defectuosa es la causa número uno que echa abajo un caso.

Una buena documentación hace que cualquier caso sea más fácil y más barato. Guarde los contratos firmados, un registro (ledger) de pagos, notificaciones fechadas con prueba de entrega, y registros de reparaciones y comunicaciones. Si además quiere ayudar a inquilinos confiables a construir su crédito mientras le alquilan, aprenda cómo funciona en nuestro resumen para propietarios y en nuestra explicación sobre la ley de reporte de alquileres de NY.

Preguntas frecuentes

¿Puedo cambiar las cerraduras si mi inquilino deja de pagar?

No. Cambiar las cerraduras de una unidad ocupada es un cierre (lockout) ilegal, incluso después de una sentencia judicial, hasta que un marshal de la ciudad lleve a cabo el desalojo. El inquilino puede demandarlo por el triple de los daños más los honorarios de abogado, y usted puede enfrentar cargos penales. La única vía lícita es el Tribunal de Vivienda seguido de un marshal.

¿Cuál es la diferencia entre un caso por falta de pago y uno de holdover?

Un caso por falta de pago se trata de dinero: usted quiere el alquiler impago y la posesión, y el inquilino normalmente puede detenerlo pagando todo. Un holdover se trata de la posesión por otro motivo, como un contrato vencido, una violación importante del contrato o actividad ilegal. Requieren notificaciones distintas y estrategias distintas.

¿Sigo necesitando una notificación escrita de 14 días si es obvio que el inquilino debe alquiler?

Sí. Nueva York exige un requerimiento de pago de 14 días por escrito antes de un caso por falta de pago. Los requerimientos verbales o informales no bastan, y omitir la notificación escrita hará que se desestime su caso. Entréguela correctamente y guarde la prueba.

¿La ley Good Cause Eviction me impide terminar un contrato?

Puede impedirlo. Donde aplica Good Cause, por lo general necesita uno de los motivos enumerados en la ley para negarse a renovar o desalojar, y los aumentos grandes de alquiler pueden impugnarse. Hay exenciones reales, así que confirme si su edificio específico está cubierto antes de presentar un holdover por no renovación.

¿Cuánto tiempo pasará antes de que realmente pueda recuperar la unidad?

Planee al menos varios meses, y con frecuencia mucho más si el caso es disputado o el inquilino pide más tiempo. No hay un atajo legal, e intentar acelerarlo haciendo justicia por mano propia le costará mucho más que la espera.

¿Puedo botar las pertenencias que el inquilino dejó atrás?

No por su cuenta. La remoción y el almacenamiento de los bienes de un inquilino se hacen a través del desalojo supervisado por el marshal, y hay reglas sobre el almacenamiento y las notificaciones. Manéjelo como lo indiquen el marshal y el tribunal, no tirando las cosas a la acera.

Fuentes oficiales

• Tribunal de Vivienda de NYC (Sistema Unificado de Tribunales del Estado de NY) — cómo funcionan los procedimientos sumarios, formularios y recursos para hacerlo usted mismo.
• Sistema Unificado de Tribunales del Estado de Nueva York (nycourts.gov) — formularios judiciales oficiales y la Notificación de Petición / Petición.
• NYS Homes and Community Renewal (HCR) — regulación de rentas y orientación sobre la protección de inquilinos.
• Fiscal General del Estado de Nueva York — derechos de los inquilinos y aplicación de las leyes contra el desalojo ilegal.
• Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda de NYC (HPD) — condiciones de la vivienda y obligaciones del dueño.

Esta guía es información educativa, no asesoría legal. Datos vigentes a julio de 2026; las leyes cambian; verifique con las fuentes oficiales de arriba.