La Ley FARE: quién paga la comisión del corredor en NYC ahora

Desde que cualquiera puede recordar, alquilar un apartamento en la Ciudad de Nueva York venía con una sorpresa brutal y muy propia de aquí: la comisión del corredor. Encontrabas un anuncio en internet, te reunías con un agente para un recorrido de quince minutos, decidías que querías el lugar y entonces te enterabas de que mudarte exigía pagarle a ese mismo agente una "comisión" equivalente al 12% o 15% del alquiler de un año entero — a menudo miles de dólares — por un corredor que nunca pediste y nunca contrataste. En un apartamento de $3,000, eso era un cargo de $4,500 a $5,400 además del primer mes y un depósito. Eso es lo que terminó la Ley FARE. Esta guía explica exactamente qué cambió, qué sigues debiendo y qué hacer si un arrendador o corredor intenta cobrarte de todas formas.

La versión corta: quien contrata al corredor es ahora quien paga al corredor. Si un arrendador publica un apartamento a través de un agente, el arrendador paga la comisión de ese agente — no tú. Conocer bien esta regla es la diferencia entre conservar miles de dólares y entregarlos por confusión. Si quieres empezar tu búsqueda ya preparado, CertRent ofrece a los inquilinos un perfil de inquilino verificado gratuito que puedes compartir con cualquier arrendador.

Qué es realmente la Ley FARE

FARE son las siglas en inglés de la Ley de Equidad en los Gastos de Alquiler de Apartamentos (Fairness in Apartment Rental Expenses Act). Es una ley de la Ciudad de Nueva York — aprobada por el Concejo Municipal a finales de 2024 y aplicada por el Departamento de Protección al Consumidor y al Trabajador de NYC (DCWP) — que entró en vigor en junio de 2025. No limita ni fija las comisiones de los corredores. Los corredores todavía pueden cobrar lo que el mercado permita. Lo que la ley cambia es una sola pregunta decisiva: quién tiene la obligación de pagar.

Bajo el sistema anterior, los arrendadores podían contratar a un corredor para anunciar, mostrar y alquilar su apartamento, y luego exigir que el inquilino entrante pagara la comisión completa de ese corredor. El inquilino pagaba por un servicio realizado para el arrendador. La Ley FARE cierra ese vacío legal con un principio sencillo tomado de la equidad básica: pagas al profesional que tú elegiste contratar, y por defecto la factura de nadie más cae sobre ti.

Qué significa para los inquilinos

El beneficio principal es directo: en un apartamento publicado por el arrendador, debes $0 en comisiones de corredor. Si el arrendador (o su compañía administradora) contrató al corredor para comercializar la unidad, la comisión de ese corredor es responsabilidad del arrendador. No puede cambiarse de nombre, reempaquetarse ni trasladarse a ti de forma silenciosa al firmar el contrato.

Aún tienes derecho a contratar a tu propio corredor si quieres uno. Si le dices a un agente "por favor busca en toda la ciudad y encuéntrame un apartamento de dos habitaciones por menos de $3,500", y firmas un acuerdo para pagarle, ese es un servicio que tú contrataste y tú lo pagas. Eso siempre fue legal y sigue siéndolo. Lo que el agente de un arrendador ya no puede hacer es realizar trabajo para el arrendador y enviarte la factura a ti.

Hay una zona gris que vale la pena nombrar con honestidad: un corredor no puede burlar la ley haciendo que tú lo "contrates" a último momento por un apartamento que ya estaba anunciando para el arrendador. La intención de la ley es que quien contrató los servicios del corredor sea quien paga. Si un corredor claramente está trabajando para el lado del arrendador, disfrazarlo como si tú lo hubieras contratado es exactamente el tipo de cosa que el DCWP examina.

La divulgación obligatoria de la comisión en los anuncios

La Ley FARE hace más que reasignar la comisión: obliga a la transparencia antes de que te enamores de un apartamento. Todo anuncio y publicidad de alquiler ahora debe divulgar, por escrito, cualquier comisión que el inquilino esté obligado a pagar, y el arrendador debe entregar a los posibles inquilinos una lista detallada por escrito de esas comisiones antes de firmar el contrato, con el inquilino reconociéndola.

En términos sencillos: se acabaron los días de "sorpresa, hay una comisión de corredor" en la mesa de la firma. Si una comisión no se divulga por adelantado en el anuncio, un arrendador o corredor no puede aparecértela después. Cuando revises anuncios, busca esa divulgación de comisiones. Un anuncio limpio en la página de un corredor contratado por el arrendador no debería mostrar ninguna comisión de corredor para el inquilino.

Quién paga qué: el desglose de 2026

Así se ve una mudanza típica en NYC ahora para un apartamento publicado por el arrendador. Ten esta tabla a mano cuando compares el costo real de dos apartamentos.

Lo que aún pagas

La Ley FARE elimina la comisión del corredor del arrendador, pero una mudanza legítima aún cuesta dinero. Esto es lo que sigue a tu cargo — y los topes que te protegen en cada caso.

• Alquiler del primer mes. Se paga al firmar, como siempre. Esto no es una comisión; es alquiler.
• Depósito de seguridad — limitado a un mes. La ley estatal limita tu depósito de seguridad a un mes de alquiler. Un arrendador no puede exigir "primero, último y depósito" como tres meses separados de depósito. La parte del depósito es un mes, punto final, y debe devolverse dentro de los 14 días posteriores a la mudanza con un estado de cuenta detallado de cualquier deducción.
• Cuota de solicitud — limitada a $20 y exonerable. Bajo la Ley de Bienes Raíces de Nueva York (Real Property Law) 238-a, la cuota total de evaluación del inquilino está limitada a $20 por la verificación de antecedentes y de crédito combinadas, y el arrendador debe exonerarla por completo si tú proporcionas tu propia verificación de antecedentes o informe de crédito de los últimos 30 días. Aquí es donde un perfil verificado que llevas contigo se paga solo — lee cómo funciona la exención de la cuota de solicitud en NYC y evita los $20 en cada apartamento al que apliques.

Nota el patrón: la Ley FARE, el tope del depósito y el tope de $20 apuntan todos en la misma dirección. Nueva York ha pasado los últimos años quitando de forma sistemática cargos inventados a los inquilinos. Para el panorama completo de lo que un arrendador puede y no puede cobrar, consulta nuestra guía sobre los derechos de los inquilinos de NYC.

Qué hacer si te cobran una comisión de corredor de todos modos

Algunos arrendadores y corredores pondrán a prueba la ley, especialmente en un mercado activo. Si el agente de un arrendador intenta cobrarte una comisión de corredor, o un anuncio esconde una comisión obligatoria que nunca se divulgó, tienes un camino claro.

1. Guarda todo. Toma capturas de pantalla del anuncio, de los términos publicados y de cualquier mensaje de texto o correo donde se mencione una comisión. Conserva el contrato y cualquier recibo. Las fechas y las cantidades en dólares importan.
2. Reclama por escrito. Un mensaje breve y cortés a menudo lo resuelve: "Bajo la Ley FARE, la comisión de un corredor que el arrendador contrató es responsabilidad del arrendador, así que no pagaré una comisión de corredor por este anuncio." Muchos agentes se echan atrás en el momento en que ven que conoces la regla.
3. Presenta una queja ante el DCWP. El Departamento de Protección al Consumidor y al Trabajador de NYC aplica la Ley FARE. Puedes presentar una queja de consumidor en línea o llamando al 311. Las infracciones pueden acarrear sanciones contra el arrendador o el corredor, y tu documentación es lo que sustenta el caso.
4. No pagues bajo presión. No dejes que un "otra persona lo tomará si no pagas hoy" te apure a aceptar un cargo ilegal. Una comisión que la ley dice que no debes no se vuelve legal porque el mercado esté apretado.

La perspectiva del arrendador

Sería deshonesto fingir que la Ley FARE no tiene costo. Desde el lado del arrendador, la comisión del corredor no desapareció — se trasladó a sus cuentas. Los dueños que usan corredores para llenar unidades ahora pagan esas comisiones ellos mismos, y algunos han respondido incorporando una parte de ese costo al alquiler mensual, publicando menos apartamentos a través de corredores, o alquilando directamente.

Ese último cambio es el interesante para los inquilinos: más arrendadores están manejando sus propios anuncios y evaluaciones para evitar los costos de corredor, lo que significa que el inquilino que llega organizado y verificado es más atractivo que nunca. Un arrendador que alquila directamente quiere un inquilino rápido, sin complicaciones y confiable. Si eres un arrendador leyendo esto, nuestras herramientas para arrendadores te permiten publicar, evaluar y firmar electrónicamente un contrato de alquiler de NY que cumple con la ley sin pagar a un corredor en absoluto.

Desafíos legales y estado actual

La Ley FARE no llegó en silencio. Grupos de la industria inmobiliaria, encabezados por intereses de correduría, demandaron para bloquearla, argumentando que interfería con los contratos y la libertad de expresión y que subiría los alquileres. Los tribunales permitieron que la ley entrara en vigor en junio de 2025, y ha estado funcionando desde entonces. Como ocurre con muchas leyes municipales de alto perfil, los litigios y las apelaciones pueden continuar en segundo plano incluso mientras la ley se aplica.

Lo que eso significa en la práctica: a mediados de 2026, la Ley FARE es la ley y está siendo aplicada por el DCWP. Debido a que los desafíos legales a leyes como esta pueden evolucionar, siempre vale la pena confirmar el estado actual a través de las fuentes oficiales de abajo antes de una decisión importante — pero la regla que debes esperar hoy en la mesa del contrato es sencilla. En un apartamento publicado por el arrendador, tú no pagas la comisión del corredor.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que pagar una comisión de corredor para alquilar un apartamento en NYC ahora?

No la del corredor del arrendador. Desde que la Ley FARE entró en vigor en junio de 2025, quien contrata al corredor paga al corredor. Si el arrendador o la compañía administradora publicó la unidad a través de un agente, la comisión de ese agente es responsabilidad del arrendador. Solo debes una comisión de corredor si tú personalmente contrataste a un corredor y acordaste por escrito pagarle.

¿Qué pasa si un anuncio todavía muestra una comisión de corredor?

Algunos anuncios publican una comisión por un corredor que el inquilino contrataría, lo cual es legal. Pero si la comisión es por el agente del arrendador — la persona que comercializa el apartamento para el dueño — cobrártela no está permitido. El anuncio también debe divulgar cualquier comisión del inquilino por adelantado. Si aparece una comisión obligatoria al firmar que nunca se divulgó, eso es una infracción que puedes reportar al DCWP.

¿Cuánto debo esperar pagar para mudarme?

En un apartamento publicado por el arrendador: el alquiler del primer mes, un depósito de seguridad de no más de un mes, y hasta $20 de cuota de solicitud (exonerada si traes tu propio informe reciente). Sin comisión del corredor del arrendador. Algunos arrendadores también piden el alquiler del último mes, lo cual es negociable y no exigido por ley.

¿Puede un arrendador simplemente subir el alquiler para cubrir la comisión del corredor que ahora paga?

Un arrendador puede fijar el alquiler que quiera en una unidad a precio de mercado, sujeto a los límites de la Ley de Desalojo con Causa Justa (Good Cause Eviction) donde aplican, así que con el tiempo algún costo puede aparecer en el alquiler. Pero una comisión única de corredor repartida en el alquiler mensual es muy diferente de una comisión de suma única que se paga al firmar — y debe mostrarse como alquiler, no como una comisión oculta. Aún conservas las protecciones de divulgación y de depósito.

¿A quién le presento una queja si me cobran ilegalmente?

El Departamento de Protección al Consumidor y al Trabajador de NYC (DCWP) aplica la Ley FARE. Presenta la queja en línea o llama al 311, y lleva tus capturas de pantalla, el anuncio, los mensajes de texto y el contrato. Guarda todo con fechas y cantidades en dólares.

¿Se aplica la Ley FARE fuera de la Ciudad de Nueva York?

No. La Ley FARE es una ley de la Ciudad de Nueva York. Los inquilinos en otras partes del Estado de Nueva York tienen otras protecciones — como el tope estatal de un mes para el depósito y el tope de $20 para la cuota de solicitud — pero la regla de la comisión del corredor es específica de NYC.

Fuentes oficiales

• Departamento de Protección al Consumidor y al Trabajador de NYC (DCWP) — aplica la Ley FARE y recibe quejas sobre comisiones de corredor.
• NYC 311 — la forma más rápida de presentar una queja de consumidor o de vivienda.
• Fiscal General del Estado de Nueva York — recursos sobre derechos de los inquilinos, depósitos y cuotas de solicitud.
• Renovación de Viviendas y Comunidades del Estado de NY (HCR) — orientación estatal sobre alquiler, depósitos y Desalojo con Causa Justa.
• Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda de NYC (HPD) — condiciones de vivienda y recursos para inquilinos.

Esta guía es información educativa, no asesoría legal. Datos vigentes a julio de 2026; las leyes cambian — verifica con las fuentes oficiales de arriba.