纽约市驱逐程序的合法运作方式（房东指南）
在纽约市驱逐租客是一个法院程序，而且只能是法院程序。如果您在这里拥有或管理出租物业，最需要理解的一件事就是：无论租客拖欠了多少租金，或多么明显地违反了租约，您都绝不能自行赶走租客。仍然居住在单元内的租客是拥有权利的合法居住者，让其搬离的唯一合法途径是在住房法院（Housing Court）赢得诉讼，并由市执达员（marshal）或治安官（sheriff）执行驱逐。本指南将逐步讲解这一程序在 2026 年的实际运作方式，帮助您守法行事，避免遭受严重处罚。本指南是写给想要依法行事的房东的。它不是法律意见，除最简单的情况外，您都应当咨询律师。
⚠️ 切勿把租客锁在门外。这是犯罪。
更换门锁、搬走租客的物品、切断暖气、热水、燃气或电力，或以武力强行赶走租客——这被称为私力救济（self-help）或非法驱逐，在纽约，即使您已经拥有法院命令但尚未通过执达员执行，这样做也是违法的。根据纽约的非法驱逐法律，被非法锁在门外的租客可以追讨三倍（treble）损害赔偿外加律师费（RPAPL §853），强行或非法驱逐是犯罪。在纽约市，根据《行政法典》这也属于轻罪（misdemeanor），纽约警察局（NYPD）可以逮捕这样做的房东。不要这样做。永远不要。无论租客做了什么，都没有例外。
两种驱逐诉讼
纽约市几乎所有住宅驱逐都属于在民事法院住房庭（Housing Part）提起的两种“简易程序”（summary proceeding）之一：
- 欠租程序（nonpayment）。您起诉是因为租客拖欠租金，而您想要这笔钱或收回单元的占有权。租客通常几乎可以在任何时候通过付清所欠的全部款项来终止该案。
- 拒不迁出程序（holdover）。您想让租客搬离的理由并非欠租——租约到期而您不打算续租（受下述限制约束）、租客违反了租约的重要条款、存在非法活动，或租客在租赁关系终止后仍继续居住。这里重点不是钱，而是占有权。
选错诉讼类型，或把通知弄错，是案件被驳回、房东不得不在数月后重新开始的最常见原因。这在很大程度上解释了为什么请律师是物有所值的。
第一步：前置通知（predicate notice）
您几乎从不直接上法院。纽约要求首先出具一份“前置通知”（predicate notice）——一份书面警告，给租客一个解决问题或搬离的机会。送达错误的通知，或省略通知，案件从一开始就注定失败。
| 情形 | 所需通知（2026） | 给予租客的内容 |
|---|---|---|
| 租客欠租 | 14 天付租要求（书面） | 14 天内付清所欠全部款项或搬离。口头要求已不再被允许。 |
| 租客违反了可以补救的租约条款 | 补救通知（Notice to Cure） | 通常至少 10 天时间用于纠正违约行为，之后您才可以终止租约。 |
| 违约未获补救，或属于无法补救的违约 | 终止通知（Notice of Termination） | 在指定日期终止租赁关系；随后您可以提起拒不迁出诉讼。 |
| 终止按月租赁或已到期的租赁关系 | 不续租／终止通知——30、60 或 90 天 | 若租客占用不足 1 年为 30 天；1 至 2 年为 60 天；2 年以上为 90 天。 |
通知期限取决于租客在此居住了多久，因此要仔细计算，并保留送达方式与时间的证据。如果您使用书面租约，或需要一份规范的付租要求或终止通知的起点，我们的免费纽约文件模板可以帮助您把格式做对——但模板只是一个起点，在有争议的案件中不能替代专业审查。
第二步：Good Cause Eviction 可能限制您的理由
自 2024 年起，纽约的Good Cause Eviction（正当理由驱逐）法律保护许多尚未受租金稳定（rent stabilization）保护的市场价租客。在其适用的地方，您不能仅仅拒绝续租或在没有法律列明的“正当理由”（例如不支付合法租金、重大违反租约，或业主需要该单元自用）的情况下驱逐租客，而且超过规定门槛的租金上涨可能会被作为不合理而受到质疑。
Good Cause 对许多地方而言是选择性加入（opt-in）的，但在纽约市广泛适用，并有重要的豁免——业主自住且单元数量较少的建筑、某些新建建筑、已受监管的单元，以及高于高租金门槛的住房等。某个具体单元是否受保护，确实非常复杂。在您基于不续租提起拒不迁出诉讼之前，请先确认 Good Cause 是否适用于您的建筑。猜错会浪费数月时间。
第三步：向住房法院提交诉讼
一旦您的通知期限届满而问题仍未解决，您（或您的律师）就向物业所在行政区（borough）的民事法院住房庭提交一份诉讼通知与诉状（Notice of Petition and Petition）。随后这些文件必须依照关于方式和时间的严格规则，正确地送达给租客，通常由持牌的送达人（process server）完成。
- 提交诉状并缴纳立案费。
- 使租客获得正确送达（亲自送达、替代送达，或“显著位置”／张贴并邮寄（nail-and-mail）送达，并配合后续邮寄）。
- 租客有机会答辩并提出抗辩（通知有瑕疵、欠缺应做的维修、超收租金、歧视等等）。
- 法院安排首次出庭。许多案件在此通过书面“和解协议”（stipulation）解决——通常是分期付款计划或搬离日期。
- 如果没有和解，案件将进入由法官审理的庭审。
第四步：判决、执行令和执达员
如果您胜诉，法院会签发占有权判决（judgment of possession）和驱逐执行令（warrant of eviction）。这里是房东最常搞错的部分：执行令并不允许您亲自赶走租客。它授权纽约市执达员（marshal）（或治安官）去执行。执达员必须先向租客送达一份单独的驱逐通知（Notice of Eviction）——至少提前 14 天告知——然后才能实际执行驱逐。只有执达员才可以进入并将居住者迁离。在那个阶段，您的任务是等待、配合执达员，并按指示安排对任何物品进行合法的存储。即使在判决之后，租客有时仍可请求法院停止或延迟驱逐（“说明理由令”，order to show cause），尤其是当他们现在能够付款或能证明存在经济困难时。
实际需要多长时间？
在纽约市，不存在快速驱逐这回事。即使是一个干净、无争议的欠租案件，从第一份通知到执达员上门通常也需要数月。有争议的拒不迁出案、带有抗辩的案件、多次延期，或租客寻求更多时间，都很容易拖上六个月到一年甚至更久。法院积压以及租客在许多案件中获得律师的权利会进一步拉长时间。请为这种拖延做好预算，继续收集证据，不要让挫败感把您推向私力救济。
何时聘请律师
您可以在住房法院自我代理，对于简单、无争议的欠租案件，您或许可以这样做。但在以下情况下，您应当认真考虑聘请一位房东-租客律师：
- 该租赁属于租金稳定（rent-stabilized）或可能受 Good Cause Eviction 保护。
- 租客有律师、提出抗辩，或就房屋状况提起反诉。
- 这是一起基于违反租约、非法活动或不续租的拒不迁出案。
- 您的物业属于某个 LLC 或公司——法律实体通常必须通过律师出庭。
- 您不确定您的前置通知是否正确。有瑕疵的通知是头号“翻案杀手”。
良好的文档记录让任何案件都更容易、更省钱。请保存签署的租约、付款账簿（ledger）、附有送达证明的注明日期的通知，以及维修和沟通记录。如果您还想在可靠的租客向您租房期间帮助他们建立信用，请在我们的房东概览以及关于纽约租金上报法律的说明中了解其运作方式。
常见问题
如果租客停止付租，我可以更换门锁吗？
不可以。在有人居住的单元更换门锁属于非法锁门，即使在法院判决之后也是如此，除非有市执达员执行驱逐。租客可以起诉您要求三倍损害赔偿外加律师费，而您可能面临刑事指控。唯一合法的途径是住房法院程序，随后由执达员执行。
欠租案和拒不迁出案有什么区别？
欠租案关乎金钱——您想要未付的租金和占有权，而租客通常可以通过全额付清来终止该案。拒不迁出案关乎因其他原因收回占有权，例如租约到期、严重违反租约，或非法活动。它们需要不同的通知和不同的策略。
如果租客明显欠租，我还需要一份书面的 14 天通知吗？
需要。纽约在提起欠租案之前要求一份书面的 14 天付租要求。口头或非正式的要求是不够的，省略书面通知会导致您的案件被驳回。请正确送达并保留证据。
Good Cause Eviction 会阻止我终止租约吗？
有可能。在 Good Cause 适用的地方，您通常需要具备法律列明的理由之一才能拒绝续租或驱逐，而大幅的租金上涨可能会受到质疑。确实存在豁免情形，因此在基于不续租提起拒不迁出诉讼之前，请确认您的具体建筑是否受保护。
我要多久才能真正收回单元？
请做好至少数月的打算，如果案件有争议或租客寻求更多时间，往往会更久。没有合法的捷径，试图用私力救济来加快进度，会让您付出远比等待更大的代价。
我可以扔掉租客留下的物品吗？
不能自行处理。租客财物的搬移与存储须通过执达员监督下的驱逐来进行，且对存储和通知有相关规定。请按执达员和法院的指示处理，而不是把东西扔到路边。
官方来源
- 纽约市住房法院（纽约州统一法院系统）——简易程序如何运作、表格及自助资源。
- 纽约州统一法院系统（nycourts.gov）——官方法院表格及诉讼通知／诉状。
- 纽约州住房与社区更新署（HCR）——租金监管与租客保护指引。
- 纽约州总检察长——租客权利与非法驱逐执法。
- 纽约市住房保护与发展局（HPD）——房屋状况与业主义务。
本指南为教育性信息，而非法律意见。信息截至 2026 年 7 月；法律会变动——请以上述官方来源核实。