Carta de solicitud de reparaciones al propietario (Dallas-Fort Worth)
Se recomienda asesoría legal antes de usarlo.
Una solicitud de reparación por escrito y fechada pone en marcha el plazo conforme a la ley de Texas. El deber de reparación de su propietario (Tex. Prop. Code § 92.052) se activa cuando usted da aviso —por escrito, si su contrato lo exige— al lugar donde paga el alquiler, usted está al día con el alquiler cuando da el aviso, y la condición afecta materialmente la salud o la seguridad, o es una falla en suministrar agua caliente de al menos 120°F. Para después poder responsabilizar a su propietario por no reparar (§ 92.056), generalmente necesita este aviso inicial más un aviso de seguimiento por correo certificado u otro método rastreable después de una espera razonable —la ley presume que 7 días es un plazo razonable para reparar, aunque esa presunción puede refutarse. Conserve una copia de esta carta y envíe el seguimiento por correo certificado si no pasa nada.
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Para emergencias (sin agua, fuga de gas, retroceso de aguas residuales, o un peligro de seguridad inmediato), no espere el plazo de esta carta —contacte a su propietario de inmediato y, si es necesario, al departamento local de cumplimiento de código. Esto es una plantilla, no asesoramiento legal.
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Preguntas frecuentes
¿Qué pone en marcha el deber de reparación de mi propietario de Texas?
Conforme al Tex. Prop. Code § 92.052, el deber se activa cuando usted da aviso del problema (aviso escrito, si su contrato lo exige, enviado al lugar donde paga el alquiler), usted está al día con el alquiler cuando da el aviso, y la condición afecta materialmente la salud o la seguridad o es una falla en suministrar al menos 120°F de agua caliente. Generalmente no hay deber por daños que usted mismo causó.
¿Cuánto tiempo tiene mi propietario para hacer la reparación?
El Tex. Prop. Code § 92.056 exige un aviso inicial más un aviso de seguimiento (por correo certificado u otro método rastreable) después de una espera razonable, y le da al propietario un plazo razonable para resolver el problema —el estatuto presume que 7 días es razonable, pero esa presunción puede refutarse según los hechos.
¿Puedo arreglar el problema yo mismo/a y descontar el costo del alquiler?
Para condiciones graves específicas, el Tex. Prop. Code § 92.0561 permite la reparación y descuento hasta el equivalente a un mes de alquiler o $500, lo que sea mayor —por ejemplo, de inmediato por retroceso de aguas residuales, después de 3 días por pérdida total de agua o calefacción/aire acondicionado inadecuado, o después del período de gracia de 7 días del propietario para otros problemas de salud/seguridad. Generalmente debe usar un contratista con licencia o registrado y entregar al propietario una copia de la factura.
¿Qué pasa si mi propietario aún no lo repara?
Conforme al Tex. Prop. Code § 92.0563, las cortes de Juez de Paz, del condado o de distrito pueden ordenar reparaciones, reducir el alquiler retroactivamente y otorgar una sanción civil de un mes de alquiler más $500, daños reales y honorarios de abogado. Las cortes de JP tienen un límite de $20,000 en sentencias, con audiencias generalmente programadas dentro de los 6 a 10 días posteriores a la notificación.
¿Debería enviar esto por correo certificado?
Sí, especialmente su aviso de seguimiento —envíelo por un medio que pueda comprobar (correo certificado, o correo electrónico con confirmación de entrega/lectura) y conserve una copia fechada. Ese registro es lo que respalda los requisitos de aviso de los §§ 92.052 y 92.056 y cualquier acción posterior de reparación y descuento o de corte.
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